Problemi con accatastamento casa.

Buongiorno, sono proprietario di una villetta a schiera da ormai 4 anni. Solo adesso vengo a conoscenza che il 1°piano (adibito a zona notte) è stato dichiarato 70 cm più basso di quanto sia effettivamente. Nello specifico si tratta di un piano mansardato con un altezza massima di 270cm e minima di 80cm, contro i 200cm nel punto più alto e 20cm in quello più basso dichiarati dal costruttore. L'impresa costruttrice è fallita ormai da 3 anni e i restanti appartamenti invenduti sono tutt'ora in mano al curatore fallimentare e non sono ancora andati all'asta (probabilmente bloccati per il mio stesso problema) . Vorrei capire se ci fosse la possibilità di rivalermi sul fallimento per questa scorrettezza, visto anche che stando al preventivo di spesa dei miei vicini dovrei spendere attorno ai 20.000€ per sistemare la cosa. Grazie mille in anticipo. Cordiali Saluti, Mauro

Problemi con accatastamento casa.

Buongiorno, sono proprietario di una villetta a schiera da ormai 4 anni. Solo adesso vengo a conoscenza che il 1°piano (adibito a zona notte) è stato dichiarato 70 cm più basso di quanto sia effettivamente. Nello specifico si tratta di un piano mansardato con un altezza massima di 270cm e minima di 80cm, contro i 200cm nel punto più alto e 20cm in quello più basso dichiarati dal costruttore. L'impresa costruttrice è fallita ormai da 3 anni e i restanti appartamenti invenduti sono tutt'ora in mano al curatore fallimentare e non sono ancora andati all'asta (probabilmente bloccati per il mio stesso problema) . Vorrei capire se ci fosse la possibilità di rivalermi sul fallimento per questa scorrettezza, visto anche che stando al preventivo di spesa dei miei vicini dovrei spendere attorno ai 20.000€ per sistemare la cosa. Grazie mille in anticipo. Cordiali Saluti, Mauro

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10 Risposte

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 3 anni fa

Ha ragione.

Avevo inteso vi fosse un ulteriore piano.

L'abuso edilizio vi è comunque, sia per il maggior volume, sia per la destinazione d'uso.

La prima cosa da fare è andare in Comune ad acquisire l'ultimo progetto approvato.

Verificate anche vi sia l'agibilita, perché sarà probabilmente mancante.

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Mauro
Privato - 3 anni fa

La ringrazio di cuore. All'atto di acquisto mi era stato dichiarato dal costruttore che il sottotetto era agibile ma non abitabile. Spero sia così anche ufficialmente. Proprio ieri sera ho visto i miei vicini col mio medesimo problema ovviamente. Hanno già dato in mano le carte al loro geometra ed entro un mese sapranno precisamente come muoversi e quanto costerà questa cosa. Attendo da loro notizie e procederò anch'io. Grazie mille ancora per tutto. Buona giornata.

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 3 anni fa

Prego.

Le responsabilità di questo stato di fatto sono di tutte le figure coinvolte, perché tutte hanno chiuso un occhio, in un modo o nell'altro, ma per lo stesso fine: agevolare la vendita, evitando però di esercitare il dovere di controllo dovuto in ciascun passaggio.

E' molto importante sottolineare che tutte le figure coinvolte (notaio, geometra), quando redigono o firmano atti, stanno di fatto ricoprendo il ruolo di pubblico ufficiale.

In caso lei volesse chiamare in causa queste figure, la prima domanda che deve porsi è: come posso provare la data in cui questo lavoro è stato realizzato?

Perché in effetti, nei documenti ufficiali, presumo non esista neanche la scala che porta per esempio dal piano primo al sottotetto.

Da quanto risulta agli atti e quindi, anche, da quanto attestato dal notaio e geometra, alla data di compravendita non esisteva nè la scala verso il sottotetto, nel il sottotetto stesso.

Insomma: se non trova modo di dimostrare la data di realizzazione di quei lavori (per esempio con la fattura dell'impresa che li ha realizzati, o con testimoni), sembra quasi che alla data di acquisto non vi fossero e quindi, necessariamente, li abbia realizzati lei.

E così facendo, compiendo un abuso edilizio, che è attualmente un reato penale.

Una situazione intricata. Se non ha modo di dimostrare la data di realizzazione dei lavori, al posto suo utilizzerei il sottotetto finché tiene la casa. Quando mai decidesse di venderla, deve demolire la scala e chiudere il foro nel solaio che conduce al sottotetto, riportando quindi l'immobile alla sua condizione di regolarità.

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Mauro
Privato - 3 anni fa

Però nella planimetria allegata all'accatastamento che ho postato sopra, può vedere tranquillamente nel disegno sia il piano primo (Sottotetto) che la scala che sale dal piano terra,e porta ad esso. Per di più nel piano primo si vedono dettagliatamente le suddivisioni delle stanze, i lucernari ed anche la portafinestra che vede sull'esterno.

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 3 anni fa

Buongiorno,

per la riposta, prego, lo faccio volentieri. Purtroppo in campo edilizio ed immobiliare, troppo spesso vedo occuparsi di queste attività persone senza competenza e chiaramente, chi ci rimette sono i clienti, come voi.

Allora:

1) La planimetria catastale che lei ha è redatta in modo corretto. Ma il fatto che manchi il sottotetto, non vuol dire che sia sbagliata quella planimetria catastale, che invece è perfettamente corretta.

2) Va chiarito il significato di "immobile abusivo". Si dice tale un immobile il cui stato di fatto sia difforme (diverso), da quanto risultante nell'ultimo progetto approvato e depositato in comune, ufficio tecnico. Va sottolineato che il modo in cui un immobile sia accatastato, ossia come è la sua planimetria catastale, non prova nulla. Ossia, uno stesso immobile può avere una planimetria catastale fatta in un modo, ed avere invece una diversa planimetria in comune.

Chiaramente, la cosa non va bene, non dovrebbe essere così.

Però spesso accade.

Succede perché spesso i costruttori o i proprietari, più raramente, operano delle modifiche senza le necessarie autorizzazioni comunali e, comunque, poi vanno ad accatastare l'immobile risultante, con le modifiche fatte.

Nel suo caso:

evidentemente il sottotetto era in progetto con solo "area non praticabile", poi o il costruttore, o voi, avete fatto le scale, un foro nel solaio, e ne avete preso possesso, come se fosse nato con quello scopo.

Ma probabilmente, così non era.

Per questo motivo il sottotetto non compare nella planimetria catastale: non dovrebbe esistere.

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Mauro
Privato - 3 anni fa

Grazie mille ancora per la spiegazione. E' stato molto chiaro. Andrò da un geometra di fiducia e vedrò di sistemare la cosa il prima possibile e poi vedrò come procedere per vie legali e accertare le responsabilità. Non mi capacito davvero di come, ne il geometra che ha firmato i disegni, ne il comune ne tantomeno il notaio si siano presi la briga di verificare la correttezza dei lavori. Cordiali saluti e un sentito ringraziamento, Mauro

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 3 anni fa

Buongiorno,

letto quanto ha dichiarato, mi pare evidente che lei abbia un immobile abusivo.

A questo punto è di fronte a parecchi scelte:

1) Andare per vie legali, annullare il contratto di compravendita e inserirsi sul fallimento.

2) Come la 1, ma chiamando in causa il notaio, perché è sua responsabilità fare gli accertamenti del caso e se riscontrato che l'immobile sia abusivo, non redigere atto.

3) Rivolgersi ad un tecnico ed andare a verificare esattamente come sia redatto il progetto depositato in comune e, se esistenti, quali siano i margini di manovra dal punto di vista tecnico.

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Mauro
Privato - 3 anni fa

Grazie mille per la risposta, ma ho bisogno di un chiarimento: Cosa intende per immobile abusivo? L’immobile è registrato regolarmente all’genzia del territorio. Però osservando bene le visure catastali in mio possesso risultano essere solo 2. Una relativa ai garage in categoria c/6 e una dichiarata in categoria a/2 con consistenza 5,5 vani e credo si riferisca al piano terra (zona giorno). Possibile che non sia stato proprio dichiarato il sottotetto? Oppure potrebbe essere inglobato nella visura in categoria a/2? Il sottotetto non è piccolo: si tratta di una superficie di 100mq ed è tranquillamente visibile anche dall’esterno! Possibile che abbiamo omesso totalmente di dichiararlo, mi sembrerebbe assurdo. Grazie ancora

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