Buongiorno, avrei bisogno un parere. Anni fa ho costruito la mia casa ed insieme ad essa ho acquistato la strada di accesso al mio fondo intercluso nella quota del 50% INDIVISA.
L'anno successivo il vicino (dopo che avevo già rogitato ed ero proprietario di quanto descritto sopra) iniziò a costruire la sua casa, tenendola a 2,5 metri da tale strada, che diventerà sua per l'altro 50% INDIVISA. Il regolamento comunale prevede 5 metri dai confini per le nuove costruzioni. Mi dareste cortesemente un parere se c'è un motivo per cui abbia potuto farlo e se non avrebbe dovuto fare una convenzione con me? Grazie mille a chi mi saprà rispondere.
Distanze tra costruzione e terreno: quali sono?
Buongiorno, avrei bisogno un parere. Anni fa ho costruito la mia casa ed insieme ad essa ho acquistato la strada di accesso al mio fondo intercluso nella quota del 50% INDIVISA.
L'anno successivo il vicino (dopo che avevo già rogitato ed ero proprietario di quanto descritto sopra) iniziò a costruire la sua casa, tenendola a 2,5 metri da tale strada, che diventerà sua per l'altro 50% INDIVISA. Il regolamento comunale prevede 5 metri dai confini per le nuove costruzioni. Mi dareste cortesemente un parere se c'è un motivo per cui abbia potuto farlo e se non avrebbe dovuto fare una convenzione con me? Grazie mille a chi mi saprà rispondere.
7 Risposte
![Ing. Antonello Serra](https://it.habcdn.com/photos/business/thumbnail/marchio-colore-197595_197595.png)
Buongiorno, se vuole avere la certezza che la situazione sia in regola o no, non deve chiederlo al suo vicino, ma al tecnico dell'ufficio tecnico del vostro comune, portando per esempio, una foto aerea in cui si possa apprezzare la diversa distanza dai confini delle vostre due case, e chiedendo chiarimenti in merito a questa differenza. Oppure, può conferire l'incarico ad un professionista perché faccia rilievi, studi la normativa locale e le relazioni tutto in forma scritta, dandole così sia certezza, sia un documento utilizzabile per la tutela dei suoi interessi in tutte le sedi competenti.
![Ing. Antonello Serra](https://it.habcdn.com/photos/business/thumbnail/marchio-colore-197595_197595.png)
Buongiorno, in effetti avevo mal inteso. La risposta alla sua domanda è: si, il vicino deve costruire a 5 metri dal confine, ossia, dal bordo di quella strada, essendo mappale a sé stante. E se anche avesse voluto costruire più vicino, non può certo chiedere a lei l'autorizzazione alla deroga, perché la prescrizione è presente nello strumento urbanistico, al quale non vi sono deroghe per accordi tra i confinanti. Negli strumenti urbanistici di alcuni comuni ho talvolta trovato che il proprietario del bordo confinante può concedere deroga al distacco dal proprio confine, ma quando la parte di edificio costruito in aderenza è cieco sul confine. Nel vostro caso, essendo strada di accesso, è pressoché scontato che sul prospetto lungo strada vi siano anche finestre e porte, pertanto, oltre al distacco dei 5 metri, va anche verificata la distanza delle aperture (finestre e porte) dai confini.
Buonasera Ingegnere, grazie della risposta. Mi conferma i dubbi che avevo, anche se il vicino, ovviamente, insiste nel dire che secondo lui è tutto in regola. Grazie ancora.
![Ing. Antonello Serra](https://it.habcdn.com/photos/business/thumbnail/marchio-colore-197595_197595.png)
Buongiorno, purtroppo temo che abbiate lavorato male, seguendo pareri tecnici inadeguati, o semplicemente pareri non tecnici.
Prima di tutto, se una strada è in comune e questa va realizzata sottraendo superficie ai due lotti che se ne servono, avete la necessità di compiere una lottizzazione, ossia, nel caso più piccolo, un frazionamento urbanistico, dal quale risulti che "muoiono" i due lotti iniziali, e nascano due nuovi lotti, più piccoli, e la strada. Il confine della strada sarà infatti confine per i due lotti. In tutti gli strumenti urbanistici viene disciplinato che l'immobile dentro il lotto debba sorgere in aderenza al confine (nel vostro caso, vuol dire "attaccato alla strada") o in arretramento non inferiore ai 5 metri. Se il vicino ha costruito a 2,5 metri, vuol dire che:
- ha costruito a 5 metri dal centro della strada, che è il vecchio confine del suo lotto, o meglio, l'attuale confine, in mancanza di un piano di lottizzazione che "crei" la strada come ente autonomo;
- se mai fosse creata la strada con una lottizzazione, e questa strada fosse creata dove attualmente è, allora il fabbricato del vicino sarebbe in abuso edilizio e per lo stato delle cose e sarebbe un abuso non sanabile;
- ritengo sia un errore professionale, compiuto dal progettista del vicino, per inadeguatezza al caso. Se la costruzione fosse già realizzata, ritengo sia un problema non risolvibile, perché essendo la vostra stessa casa già realizzata e con il giusto rientro dei 5 metri, non potete neanche cercare una qualche soluzione con elasticità.
Però va anche detto che, se non avete costruito a seguito di una lottizzazione approvata, la strada con i 5 metri che voi stesso avevate in mente, non ci sarà mai, perché, detto brutalmente, il vicino non ha compiuto la stessa opera di rinuncia di porzione di terreno per la strada, ma probabilmente, ha ritenuto sufficiente il solo spazio lasciato da voi, i 2,5 metri, se ho ben inteso.
Se ho ben capito la situazione, la strada attuale è tutta di vostra proprietà, non indivisa come avete precisato con il maiuscolo.
Però, per darvi un parere certo e solido, dovrei acquisire tutti gli atti, le planimetrie e studiare tutto il materiale.
O lasciate perdere, o andate per vie legali, prima di tutto, con un accertamento tecnico preventivo che accerti lo stato dei luoghi, eventuali difformità rispetto ai titoli urbanistici o accordi formalizzati tra proprietari. In ogni caso, la prima azione è dare incarico ed un tecnico, che dopo aver studiato ed approfondito tutti gli aspetti tecnici e legali, vi presenti una relazione scritta sull'argomento ed in base a questo lavoro, voi possiate decidere con serenità e certezza come meglio agire per la tutela dei vostri legittimi interessi.
Buonasera Ingegnere e grazie della risposta. Sicuramente mi sono spiegato male. Come strada di accesso è stato usato un mappale a sé stante, senza suddividere né sottrarre metri dagli altri mappali dove sono state costruite le due unità.
Mappale A: casa mia, mappale B: casa sua, mappale C: strada in quota indivisa al 50% considerata strada d'accesso in entrambi i rogiti. Io non ho costruito casa in aderenza a questa strada, ma la utilizzo come unico accesso al mio fondo, che è intercluso. La domanda è : avendo io acquistato, oltre alla mia casa, il 50% di questo mappale/strada, il vicino, costruendo un'anno dopo il mio rogito, non avrebbe dovuto stare a 5 metri da questo mappale (che credo debba considerarsi il nuovo confine) o chiedermi di fare una convenzione per andare in deroga alle distanze previste dal comune? Grazie ancora per la gentilezza.
![Geom. Matteo Baldo](https://it.habcdn.com/photos/users/thumbnail/20230622-151157-1070736.jpg)
Buongiorno, le informazioni che fornisce non sono sufficienti per darle una risposta certa ed esaustiva, in quanto possono esserci molte sfaccettature ed interpretazioni nel merito. Generalmente però, se esiste un Permesso di Costruire concesso al suo vicino per la costruzione dell'edificio, l'Ufficio Tecnico competente dovrebbe aver fatto le verifiche del caso. Un primo passo, comunque, potrebbe essere quello di eseguire una richiesta di accesso agli atti e verificare così le informazioni fornite sul progetto del suo vicino.
Buonasera Geometra e grazie della risposta. Che io sappia, l'ufficio tecnico non credo sia mai uscito ed ha rilasciato il permesso fatto salvo diritti di terzi. Vorrei essere il più sintetico e preciso possibile. Se io costruisco casa mia e contemporaneamente acquisto il 50% della quota indivisa del mappale che serve come strada di accesso, non costringo chi costruisce in un secondo tempo (quando io avevo già rogitato da un anno) a stare a 5 metri da questo mappale, essendo nel frattempo diventato (il mappale stesso) il nuovo confine? Spero di essere stato chiaro. Grazie ancora per la disponibilità.
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