Distanze tra costruzione e terreno: quali sono?

Buongiorno signor Paolo. Diciamo che il discorso dei poligoni di scorrimento è un argomento più vicino ad una fiaba che ad un discorso tecnico.

Buon lavoro

Buongiorno signor Paolo,

per avere certezze, dovete cambiare metodo, ossia:

- rinunciare a chiarire la correttezza sulla base di un confronto orale tra proprietari, perché nella modalità che state seguendo, il confronto viene fatto sulla base delle vostre mere OPINIONI, non tecniche, che quindi lasciano il tempo che trovano, con rispetto parlando. Se lavorate in questo modo, potrete sempre sentire le opinioni più disparate, nel tentativo di giustificare lo stato di fatto. Dovete rinunciare al confronto di opinioni orali.

- dovete dare incarico ad un tecnico, che lavori in questo modo:

1) Acquisizione dello strumento urbanistico oggi vigente ed eventualmente del diverso strumento urbanistico vigente al tempo della costruzione. Questi strumenti urbanistici vanno studiati a fondo, cercando in questi soprattutto il concetto di "poligoni di scorrimento", che personalmente non ho mai trovato in strumenti urbanistici.

2) Compiere rilievi sul posto, accertando le distanze in modo certo e documentato.

3) Eventualmente promuovere un Accertamento Tecnico Preventivo presso il Tribunale territorialmente competente, al fine di accertare lo stato dei luoghi e la corrispondenza al quadro normativo di riferimento.

In sintesi, detto chiaramente: deve spendere, signor Paolo, affidando incarico ad un tecnico che compia quanto sopra ed una volta avuto un parere tecnico reso sotto forma di relazione scritta, eventualmente spendere ancora per promuovere un accertamento o dall'ufficio tecnico del comune, o direttamente rivolgendo i quesiti ad un tecnico incaricato dal Tribunale, un Consulente Tecnico di Ufficio, un CTU.

Nella situazione attuale avete opinioni contrapposte, ed il suo vicino argomenta con "poligoni di scorrimento", definizione mai riscontrata dal sottoscritto.

Affinché lei abbia le sue certezze, queste devono essere necessariamente tecniche, quindi deve dare incarico tecnico.

Per capirci con una analogia medica, siete nel caso in cui due persone, non medici, discutono delle possibili cause di un malessere evidente. Ebbene, per avere certezze, dovete fare analisi mediche, strumentali, ed affidarne la lettura ad un medico che sappia leggere gli esiti delle analisi.

Nel vostro caso, dovete dare incarico ad un tecnico affinché accerti lo stato dei luoghi con rilievi ed in seguito analizzando gli strumenti urbanistici, vi dia certezza dello stato di diritto della condizione attuale che lei descrive.

Eventualmente mi contatti in privato, per valutare i passaggi successivi.

Buongiorno, se vuole avere la certezza che la situazione sia in regola o no, non deve chiederlo al suo vicino, ma al tecnico dell'ufficio tecnico del vostro comune, portando per esempio, una foto aerea in cui si possa apprezzare la diversa distanza dai confini delle vostre due case, e chiedendo chiarimenti in merito a questa differenza. Oppure, può conferire l'incarico ad un professionista perché faccia rilievi, studi la normativa locale e le relazioni tutto in forma scritta, dandole così sia certezza, sia un documento utilizzabile per la tutela dei suoi interessi in tutte le sedi competenti.

Buongiorno, in effetti avevo mal inteso. La risposta alla sua domanda è: si, il vicino deve costruire a 5 metri dal confine, ossia, dal bordo di quella strada, essendo mappale a sé stante. E se anche avesse voluto costruire più vicino, non può certo chiedere a lei l'autorizzazione alla deroga, perché la prescrizione è presente nello strumento urbanistico, al quale non vi sono deroghe per accordi tra i confinanti. Negli strumenti urbanistici di alcuni comuni ho talvolta trovato che il proprietario del bordo confinante può concedere deroga al distacco dal proprio confine, ma quando la parte di edificio costruito in aderenza è cieco sul confine. Nel vostro caso, essendo strada di accesso, è pressoché scontato che sul prospetto lungo strada vi siano anche finestre e porte, pertanto, oltre al distacco dei 5 metri, va anche verificata la distanza delle aperture (finestre e porte) dai confini.

Buongiorno, purtroppo temo che abbiate lavorato male, seguendo pareri tecnici inadeguati, o semplicemente pareri non tecnici.

Prima di tutto, se una strada è in comune e questa va realizzata sottraendo superficie ai due lotti che se ne servono, avete la necessità di compiere una lottizzazione, ossia, nel caso più piccolo, un frazionamento urbanistico, dal quale risulti che "muoiono" i due lotti iniziali, e nascano due nuovi lotti, più piccoli, e la strada. Il confine della strada sarà infatti confine per i due lotti. In tutti gli strumenti urbanistici viene disciplinato che l'immobile dentro il lotto debba sorgere in aderenza al confine (nel vostro caso, vuol dire "attaccato alla strada") o in arretramento non inferiore ai 5 metri. Se il vicino ha costruito a 2,5 metri, vuol dire che:

- ha costruito a 5 metri dal centro della strada, che è il vecchio confine del suo lotto, o meglio, l'attuale confine, in mancanza di un piano di lottizzazione che "crei" la strada come ente autonomo;

- se mai fosse creata la strada con una lottizzazione, e questa strada fosse creata dove attualmente è, allora il fabbricato del vicino sarebbe in abuso edilizio e per lo stato delle cose e sarebbe un abuso non sanabile;

- ritengo sia un errore professionale, compiuto dal progettista del vicino, per inadeguatezza al caso. Se la costruzione fosse già realizzata, ritengo sia un problema non risolvibile, perché essendo la vostra stessa casa già realizzata e con il giusto rientro dei 5 metri, non potete neanche cercare una qualche soluzione con elasticità.

Però va anche detto che, se non avete costruito a seguito di una lottizzazione approvata, la strada con i 5 metri che voi stesso avevate in mente, non ci sarà mai, perché, detto brutalmente, il vicino non ha compiuto la stessa opera di rinuncia di porzione di terreno per la strada, ma probabilmente, ha ritenuto sufficiente il solo spazio lasciato da voi, i 2,5 metri, se ho ben inteso.

Se ho ben capito la situazione, la strada attuale è tutta di vostra proprietà, non indivisa come avete precisato con il maiuscolo.

Però, per darvi un parere certo e solido, dovrei acquisire tutti gli atti, le planimetrie e studiare tutto il materiale.

O lasciate perdere, o andate per vie legali, prima di tutto, con un accertamento tecnico preventivo che accerti lo stato dei luoghi, eventuali difformità rispetto ai titoli urbanistici o accordi formalizzati tra proprietari. In ogni caso, la prima azione è dare incarico ed un tecnico, che dopo aver studiato ed approfondito tutti gli aspetti tecnici e legali, vi presenti una relazione scritta sull'argomento ed in base a questo lavoro, voi possiate decidere con serenità e certezza come meglio agire per la tutela dei vostri legittimi interessi.

Buongiorno, le informazioni che fornisce non sono sufficienti per darle una risposta certa ed esaustiva, in quanto possono esserci molte sfaccettature ed interpretazioni nel merito. Generalmente però, se esiste un Permesso di Costruire concesso al suo vicino per la costruzione dell'edificio, l'Ufficio Tecnico competente dovrebbe aver fatto le verifiche del caso. Un primo passo, comunque, potrebbe essere quello di eseguire una richiesta di accesso agli atti e verificare così le informazioni fornite sul progetto del suo vicino.