Buongiorno.
mi permetto di contattarvi sperando in una risposta.
La questione riguarda la ripartizione delle spese di riparazione di un lastrico di esclusivo uso e proprietà di uno dei condomini.
Sono già stato liquidato (secondo me con molta sufficienza e un'ostentata sicurezza) con questo fantomatico art. 1126 che ho letto, alla fine nel mio caso è molto discutibile.
Per questo chiedo, se possibile, di leggere la mia richiesta con occhio critico.
Mi spiego:
abito al terzo piano di un condominio di 4 piani.
Chi abita sopra di me è proprietario e unico utilizzatore di una terrazza e solo lui può usarla a suo comodo perchè per accedervi c'è un portoncino chiuso a chiave .
E' uno spazio che inizialmente doveva essere la naturale copertura del piano e poi in fase costruttiva e già che c'era è stato pensato, pagato a parte e realizzato esteticamente (scelse lui mattonelle e tutto il resto) per ricreazione personale e sempre gestito solo da lui.
Lui ha montato gazebo, paraventi e l'ha riempito di piante, ci organizza cene e feste.
Ora ci sono delle infiltrazioni d'acqua in un punto della terrazza perchè una sola delle sue stanze ha delle macchie nere di muffa sul soffitto.
Capisco la ripartizione 1/3 lui e 2/3 chi sta sotto, quello che non mi trovo sono i seguenti punti, tutti legati al fatto che non è una "semplice copertura" del palazzo,ma anche una superficie ad uso ricreativo esclusivo personale:
- Il lavoro consisterà nel togliere parte delle mattonelle, riparare o sostituire lo strato
impermeabile, rimettere le mattonelle. Del lavoro sulle mattonelle (cioè quello legato all'estetica del luogo), perchè dovremmo contribuire anche noi? Che ci siano le mattonelle o no cosa ci importa? Dell'estetica del luogo ne gode solo lui,
In quanto NON utilizzatore del lastrico mi interessa solo che mi protegga dall'acqua.
- Rimanendo al problema dell'acqua e tralasciando l'estetica un tecnico mi ha detto che si può anche approfittare del caldo per far asciugare e poi ricoprire la pavimentazione esistente con dei rotoli specifici di guaina impermeabilizzante di alta qualità resistente alle intemperie. Quindi in pratica mettere un manto di guaina sopra le mattonelle. Non si può fare anche in questo modo ripartendo le spese come da legge perchè costerebbe molto meno e risolverebbe comunque il problema?
- Premesso che le macchie nere di muffa non si formano da un giorno all'altro, che sul terrazzo organizza spesso cene con molta gente e tutte le piante pesano parecchio, quanto di questa situazione può essere attribuita a sua incuria e usura?
Da un'altra risposta che ho avuto, secondo me con molta sufficienza, sembra che chiunque possa comprare casa all'ultimo piano, farsi fare il lastrico in modo tale che possa farci feste e cene e prendere il sole, farci tutti i suoi comodi, usurarlo e ad un certo punto farselo rifare da capo bello come piace a lui a spese degli altri.
Perdonate il lungo messagio e grazie,
Giada
Dubbio sulle spese riparazione infiltrazioni terrazza di proprietà
Buongiorno.
mi permetto di contattarvi sperando in una risposta.
La questione riguarda la ripartizione delle spese di riparazione di un lastrico di esclusivo uso e proprietà di uno dei condomini.
Sono già stato liquidato (secondo me con molta sufficienza e un'ostentata sicurezza) con questo fantomatico art. 1126 che ho letto, alla fine nel mio caso è molto discutibile.
Per questo chiedo, se possibile, di leggere la mia richiesta con occhio critico.
Mi spiego:
abito al terzo piano di un condominio di 4 piani.
Chi abita sopra di me è proprietario e unico utilizzatore di una terrazza e solo lui può usarla a suo comodo perchè per accedervi c'è un portoncino chiuso a chiave .
E' uno spazio che inizialmente doveva essere la naturale copertura del piano e poi in fase costruttiva e già che c'era è stato pensato, pagato a parte e realizzato esteticamente (scelse lui mattonelle e tutto il resto) per ricreazione personale e sempre gestito solo da lui.
Lui ha montato gazebo, paraventi e l'ha riempito di piante, ci organizza cene e feste.
Ora ci sono delle infiltrazioni d'acqua in un punto della terrazza perchè una sola delle sue stanze ha delle macchie nere di muffa sul soffitto.
Capisco la ripartizione 1/3 lui e 2/3 chi sta sotto, quello che non mi trovo sono i seguenti punti, tutti legati al fatto che non è una "semplice copertura" del palazzo,ma anche una superficie ad uso ricreativo esclusivo personale:
- Il lavoro consisterà nel togliere parte delle mattonelle, riparare o sostituire lo strato
impermeabile, rimettere le mattonelle. Del lavoro sulle mattonelle (cioè quello legato all'estetica del luogo), perchè dovremmo contribuire anche noi? Che ci siano le mattonelle o no cosa ci importa? Dell'estetica del luogo ne gode solo lui,
In quanto NON utilizzatore del lastrico mi interessa solo che mi protegga dall'acqua.
- Rimanendo al problema dell'acqua e tralasciando l'estetica un tecnico mi ha detto che si può anche approfittare del caldo per far asciugare e poi ricoprire la pavimentazione esistente con dei rotoli specifici di guaina impermeabilizzante di alta qualità resistente alle intemperie. Quindi in pratica mettere un manto di guaina sopra le mattonelle. Non si può fare anche in questo modo ripartendo le spese come da legge perchè costerebbe molto meno e risolverebbe comunque il problema?
- Premesso che le macchie nere di muffa non si formano da un giorno all'altro, che sul terrazzo organizza spesso cene con molta gente e tutte le piante pesano parecchio, quanto di questa situazione può essere attribuita a sua incuria e usura?
Da un'altra risposta che ho avuto, secondo me con molta sufficienza, sembra che chiunque possa comprare casa all'ultimo piano, farsi fare il lastrico in modo tale che possa farci feste e cene e prendere il sole, farci tutti i suoi comodi, usurarlo e ad un certo punto farselo rifare da capo bello come piace a lui a spese degli altri.
Perdonate il lungo messagio e grazie,
Giada
5 Risposte
Buongiorno signora Giada,
le confermo le opinioni che ha già ricevuto. Sulle macchie di muffa, dapprima grigie, e poco fitte, poi via via più fitte e più scure, ho già scritto in altri interventi.
La parete che lei indica in foto ha probabilmente queste caratteristiche:
- è parete esterna di una camera da letto matrimoniale, quindi con 2 persone che vi dormono. Se non ben arieggiata (magari al mattino, prima di uscire), è frequente dia quei problemi.
- è esposta ai venti freddi dominati, presumo nord ovest: maestrale.
Le soluzioni attuabili nell'immediato consistono i due linee di intervento:
- deumidificare (arieggiando e con altri mezzi)
- riscaldare.
Una soluzione di lungo periodo, ma migliore e definitiva, consiste nella realizzazione di un cappotto esterno. Costo: da 80 € circa in su, al metro quadrato di facciata, tutto compreso, con beneficio di verifica per prezzi della zona.
Potrebbe sembrare ingiusto, ma tutti potremmo trovarci nella stessa posizione.
la legge impone quella ripartizione 1/3, ma la spesa base, quindi l'impermeabilizzazione e il ripristino base della pavimentazione. il resto è a carico del proprietario, il costo di base di una pavimentazione materiale incluso (piastrelle di gres porcellanato da esterno e di € xx mq) se volesse qualcosa di diverso è a carico del proprietario non di tutti coloro che partecipano alla spesa. potrei voler mettere piastrelle di gran pregio, non per questo tutti le devono pagare ?
Buongiorno Geko Srl Amministrazione e grazie della risposta.
Faccio gran fatica ad accettare questo responso ed in effetti ingiusto lo è eccome perchè immagino bisogni entrare nel dettaglio della faccenda per trasmettere ad un'altra persona il motivo della mia ostilità.
Alla fine forse ho capito che una foto vale più di mille parole, per questo chiedo gentilmente di rispondere ad un sola domanda guardando la foto.
Perchè la parte "A" dove sotto c'è il motore dell'ascensore, sensori ed impianti elettrici è nera mentre la parte "B" è piastrellata sebbene entrambe abbiano il ruolo di proteggere parti comuni dalle stesse intemperie?
Secondo me perchè la parte "A" è di uso esclusivo ma non di proprietà esclusiva quindi non è stato interesse di un singolo spenderci soldi extra per farla bella e piastrellata. Il lastrico invece è anche di Proprietà personale per cui si porta dietro degli estetismi che vanno oltre la funzione comune cui nessuno vuole sottrarsi dal contribuire e a Totale beneficio del proprietario.
Davvero non capisco cosa non vada in questo ragionamento.
Grazie.
Buongiorno signora Giada,
prima di tutto, per chiarezza, va capito se quello di cui parliamo sia un lastrico solare o una terrazza a livello.
Potrebbe essere importante, per chiarire quali spese siano da attribuire al condominio e quali siano esclusivamente private. infatti:
- Se lastrico solare, il condominio deve occuparsi esclusivamente delle spese afferenti ad un lastrico solare. Eventuali ulteriori spese (massetto di pendenza e pavimentazione), sono a carico del proprietario, totalmente.
- Se terrazza a livello, questo implica che il proprietario vive allo stesso piano della terrazza (o lastrico solare). Se siamo in questo caso, sono a carico del condominio anche le spese afferenti massetto e pavimentazione.
Su questi aspetti, cerchi sentenze, sono gli unici punti di riferimento, per avere conferma dell'interpretazione.
Una volta chiarito quale sia il suo caso, le spese afferenti al condominio, si dividono in questo modo:
1/3 a carico del proprietario.
2/3 a carico di tutti i condomini, proprietario compreso, secondo millesimi di proprietà, tabella A.
Le macchie nere che lei ha negli ambienti, probabilmente camera da letto, sono causati anche e soprattutto dal freddo e non è scontato siano causati da una infiltrazione dal piano di sopra. Insomma, detto chiaro: è molto probabile che non dipendano dallo stato di conservazione della terrazza soprastante. Se queste macchie sono in camera da letto, come spesso accade, dipendono da altri fattori.
Trova lunghe trattazioni di casi simili in miei messaggi precedenti, su questo stesso portale, in altre risposte a domande analoghe.
Buongiorno Ing. Serra e grazie della risposta completa chiara e concisa.
Tutte qualità di un ingegnere :-)
Si tratta di un lastrico solare e, chiedendo consiglio ad amici certamente più preparati di me, mi sono sufficientemente convinta che si tratti di condensa non smaltita poichè si presenta puntinata a partire dalle pareti perimetrali ed esternamente all'appartamento non ci sono macchie d'acqua e muffa.
La foto allegata spiega meglio cosa intendo.
Se potesse confermarmi questi suggerimenti gliene sarei molto grata.
Cordiali saluti,
Giada
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