Dubbio lavori x una casa grezza

Per rispondere esaustivamente alla Sua problematica le trascrivo di seguito quanto espresso da un avvocato del Foro di Bologna (non è qui consentito darLe informazioni maggiori sul nominativo e/o sul sito dove ho potuto reperire quanto segue).

"La Sezione Seconda della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 941 del 17.01.2011 ha ribadito che in tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomino o se di proprietà esclusiva di quest’ultimo - svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (1/3 in capo al condomino a cui spetta l’uso esclusivo e 2/3 a carico dei condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno).

Sulla base del principio di cui sopra spetta al condominio, in persona dell'amministratore (rappresentante di tutti i condomini), quale custode ex 2051 c.c. effettuare la manutenzione con conseguente responsabilità per i danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, a meno che detti danni non derivino da fatti imputabili al singolo condomino a cui spetta l’uso esclusivo).

Non ha alcuna rilevanza che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore.

I criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c.. (1).

L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c.. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.

Ovviamente diverso è il caso dei balconi aggettanti che invece, come ribadito dalla giurisprudenza sono di proprietà esclusiva e non condominiale.

Difatti la Seconda sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 218 del 05.01.2011 ha precisato ancora una volta, ribadendo anche il tal caso unanime indirizzo giurisprudenziale, la natura dei balconi aggettanti, cioè di quella particolare tipologia di balconi che si caratterizza per avere il piano di calpestìo sporgente rispetto alla facciata dello stabile.

Secondo detto orientamento giurisprudenziale consolidato “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”