È necessaria la variazione catastale o solo urbanistica?

Buongiorno,

prima di tutto va detto che non l'avete fatta giusta, ossia non è scontato che a lavori fatti si possa poi "regolarizzare", perché le modifiche già fatte potrebbero di fatto configurare un intervento non ammissibile.

Questo per esempio si verifica se:

- sono stati compiuti interventi strutturali su parti comuni di un condominio, ad esempio: in edifici a muratura portante, la riduzione dei maschi murari per avere un ambiente (il più possibile) unico.

- sono stati compiuti interventi che hanno modificato i rapporti aeroilluminanti: se questi sono stati fatti, la nuova configurazione potrebbe essere assolutamente non sostenibile, il che implicherebbe il dover adottare un compromesso a cose fatte, cercando di ridurre le modifiche sgradite ai proprietari.

- potrebbero essere stati modificati radicalmente gli impianti idrico ed elettrico e le modifiche necessarie potrebbero adesso essere un problema, perché vanno ad influenzare questi impianti già fatti, la cui modifica implica dover demolire nuovamente ampie porzioni di pavimento.

- a seconda delle modifiche compiute, l'agibilità prima esistente è certamente decaduta, e rifare la nuova potrebbe essere pressoché impossibile, se fossero stati compiuti interventi strutturali senza adeguato progetto, se fossero stati realizzati impianti da ditte non abilitate e che non abbiano poi rilasciato la necessaria (per l'agibilità soprattutto) dichiarazione di conformità. Ecc.

Va anche detto che dal punto di vista urbanistico, in caso siano stati compiuti interventi come quelli citati ad esempio, si è compiuto più di un abuso edilizio, se in centro storico, forse anche abuso paesaggistico ed entrambi questi abusi sono sanzionati anche con sanzioni penali, il che apre scenari ancora più scomodi.

Quindi, per rispondere alla sua domanda: la regolarizzazione urbanistica non è scontato si possa fare. Volendola fare e farla in regola, questa passa da una autodenuncia con tutti i problemi del caso. Dal punto di vista tecnico, potrebbe essere un intervento di entità non valutabile a priori, ossia realizzabile con impegno minimo, o necessario molto impegno (interventi strutturali non autorizzati e preventivamente non progettati a norma, impianti realizzati da imprese non abilitate, ecc).

L'aggiornamento della planimetria catastale è sempre fattibile, anche se va ricordato che durante la redazione della pratica va citato il titolo edilizio che ha abilitato la modifica planimetrica che viene poi aggiornata catastalmente. Da questo punto di vista un aggiornamento della planimetria catastale senza poter citate un valido titolo abilitativo, rischia di tradursi in una autodenuncia.

Va anche detto che un immobile in cui manchi la piena conformità edilizia e catastale, non è vendibile, quindi ha prezzo di mercato veramente basso, pressoché nullo, per via delle incertezze circa le attività da mettere in atto per regolarizzarlo, in termini di tempo e costi, oltre che responsabilità penali.

La variazione urbanistica, o meglio la richiesta di un titolo edilizio, si rende necessaria ogniqualvolta si vogliano eseguire lavori edili che comportino modifiche murarie interne oppure esterne, ivi compreso lo spostamento di porte. In particolare quando si modificano le condizioni igienico-sanitarie (come l’abbattimento di muri interni) è importante verificare i nuovi parametri di aero-illuminazione, che il tecnico assevererà nel progetto che viene presentato prima dell’inizio dei lavori. Inoltre a fine lavori, se sono state eseguite modifiche murarie a bagni o interventi su muri portanti dell’immobile, è necessario richiedere una nuova agibilità. Le modifiche catastali non sono probatorie e saranno presentate a lavori terminati, inserendo nella causale dei DOCFA a variazione gli estremi del titolo abilitativo depositato in Comune. Buona giornata Cristiana Rossetti studio ARPAGEO

si esatto

Salve, da quanto indicato nella domanda, senza entrare nel dettaglio tecnico, direi che bisogna regolarizzare l'intervento in sanatoria (se possibile) sia dal punto di vista urbanistico che catastale... cordialmente.

MC STUDIO TECNICO

Geom. Marco Carbone