Devo necessariamente urbanizzare e lottizzare interamente un terreno edificabile?

Buonasera Architetto,

Sono proprietario di un terreno edificabile di circa 6100 mq in provincia di Milano.

La mia intenzione è di riuscire a vendere tale terreno; ho trovato qualche impresa interessata, ma tutti mi dicono che ritirare il lotto intero non è pensabile, vorrebbero che io proponessi lotti frazionati da vendere di volta in volta.

Ora allo stato attuale il terreno non è vendibile in lotti...per esserlo dovrebbe essere urbanizzato, esatto?

Quali costi comportano l'urbanizzazione e la lottizzazione?

Questi costi non possono essere sostenuti dall'acquirente? Mispiego meglio; non è possibile proporre al potenziale acquirente di urbanizzare solo una parte del terreno e vendergli solo quella parte?

Le chiedo gentilmente di rispondere alle mie domande e di spiegarmi il miglior modo per procedere in un caso come il mio.

La ringrazio e, in attesa di un suo gradito riscontro porgo cordiali saluti.

Alessandro

Devo necessariamente urbanizzare e lottizzare interamente un terreno edificabile?

Buonasera Architetto,

Sono proprietario di un terreno edificabile di circa 6100 mq in provincia di Milano.

La mia intenzione è di riuscire a vendere tale terreno; ho trovato qualche impresa interessata, ma tutti mi dicono che ritirare il lotto intero non è pensabile, vorrebbero che io proponessi lotti frazionati da vendere di volta in volta.

Ora allo stato attuale il terreno non è vendibile in lotti...per esserlo dovrebbe essere urbanizzato, esatto?

Quali costi comportano l'urbanizzazione e la lottizzazione?

Questi costi non possono essere sostenuti dall'acquirente? Mispiego meglio; non è possibile proporre al potenziale acquirente di urbanizzare solo una parte del terreno e vendergli solo quella parte?

Le chiedo gentilmente di rispondere alle mie domande e di spiegarmi il miglior modo per procedere in un caso come il mio.

La ringrazio e, in attesa di un suo gradito riscontro porgo cordiali saluti.

Alessandro

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8 Risposte

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 3 anni fa

Ancora buongiorno,

da quello che ho inteso, ha trovato una impresa interessata e questa ha già avanzato una proposta.

Se mi posso permettere, mi perdoni, lei sta impostando in modo sbagliato la procedura di vendita e di conseguenza, la relazione con l'impresa.

Non pensi di poter gestire in prima persona la relazione con l'impresa. Avrebbe a che fare con figure specializzate nella massimizzazione del profitto d'impresa e di tutte le pratiche necessarie.

Ma non è assolutamente scontato che il loro fine ultimo coincida anche con la difesa di tutti i suoi interessi. Ossia: la massimizzazione del profitto d'impresa spesso avviene tramite l'imbavagliamento di eventuali interessi in gioco. Pubblici o privati che siano.

La prima azione che lei deve compiere è individuare un professionista che sia il suo tramite con l'impresa.

Infatti, solo per il tramite di un professionista, riesce veramente a portare a compimento questa sua attività imprenditoriale, con soddisfazione.

A mio avviso, visto l'attuale livello di informatizzazione di tutte le amministrazioni e la conseguente virtualizzazione delle relazioni tecniche e professionali, può rivolgersi a qualunque tecnico sul territorio nazionale, indipendentemente dalla regione ambito abituale del tecnico.

Però il tecnico è aspetto fondamentale, assolutamente necessario. Non prenda accordi diretti con l'impresa, avrebbe a che fare con professionisti i cui obiettivi professionali non necessariamente implicano la massimizzazione del profitto del cliente.

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Enrico Cerasi Architetto
Dott arch enrico cerasi (Milano, Milano) Dott arch enrico cerasi - 3 anni fa

Buongiorno Alessandro,

ho curato diverse Piani attuativi in Lombardia e altre regioni.

Le risposte degli altri professionisti sono corrette. Mi permetto di suggerirLe la strada di coinvolgere l'impresa interessata all'acquisto di un lotto a partecipare ai costi della progettazione mediante una adeguata scrittura privata, che preveda ad esempio lo sconto finale del prezzo di acquisto del singolo lotto qualora si faccia carico delle spese tecniche per la presentazione del piano attuativo che definisce i lotti minimi di attuazione.

Per ogni evenienza sono a sua disposizione.

Arch. Enrico Cerasi

Rispondi
Enrico Cerasi Architetto
Dott arch enrico cerasi (Milano, Milano) Dott arch enrico cerasi - 3 anni fa

Buongiorno Alessandro,

ho curato diverse Piani attuativi in Lombardia e altre regioni.

Le risposte degli altri professionisti sono corrette. Mi permetto di suggerirLe la strada di coinvolgere l'impresa interessata all'acquisto di un lotto ai costi della progettazione mediante una adeguata scritura privata ad esempio a sconto del prezzo di acquisto.

Per ogni evenienza sono a sua dispsosizione.

Arch. Enrico Cerasi

Rispondi
Sara Pizzo
Studio Tecnico 1881 (Moasca, Asti) Studio Tecnico 1881 - 3 anni fa

Gentile sig. Alessandro,

in estrema sintesi per vendere in lotti non è necessario eseguire le opere di urbanizzazione ma piuttosto far approvare dal Comune il piano di lottizzazione. Il costo del Piano si riduce al costo della progettazione, rilievo topografico dell'area e diritti di segreteria comunali e non dovrà pagare oneri comunali nè eseguire opere per vendere.

Ho curato alcune lottizzazioni in ambito residenziale, commerciale ed artigianale e potrei aiutarla con qualche consiglio mirato e senza impegno

Rispondi
Francesco Catacchio
Studiotua - Territorio Urbanistica Ambiente (Milano, Milano) Studiotua - Territorio Urbanistica Ambiente - 3 anni fa

Buongiorno sig. Alessandro,

capisco il suo dubbio e cercherò di risponderLe nel modo più semplice e comprensibile.

Il terreno può venderlo o cosi interamente (se riesce a trovare un'impresa che lo compra interamente) oppure facendolo frazionare da un tecnico abilitato (vendendolo "a pezzi", anche a diverse imprese). Nell'ultima ipotesi l'investimento per l'impresa / acquirente sarebbe più appetibile: resta comunque il fatto che queste operazioni tecniche preliminari alla vendita sarebbero tutte a carico Suo. Queste operazioni di divisioni (frazionamenti dei terreni) solitamente sono preliminari alla fase successiva ovvero la lottizzazione. La lottizzazione è quel processo urbanistico attuativo (Piano di Attuazione, Piano di Lottizzazione o Programma Integrato di Intervento, etc...) successivo ad un eventuale frazionamento di cui sopra, che comporta Permessi di Costruire di nuovi edifici, convenzionamenti per la cessione di aree al pubblico e, quindi, opere di urbanizzazione quali fognature, rete elettrica, gas, idrica, etc...

Spero di aver chiarito i suoi dubbi.

Per ogni altra informazione o riflessione, non esiti a contattarmi.

Saluti.

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Alessandro
Privato - 3 anni fa

La ringrazio per la risposta... Il terreno è stato inserito nel pgt dal comune.. Io avrei trovato un'impresa interessata all'acquisto, ma vorrebbe acquistare solo una parte, costruire, vendere e poi acquistarne un'altra parte e via dicendo... Mi scusi ma non ho capito.. Cosa dovrei fare per potergli vendere solo una porzione di terreno? E quanto mi costerebbe? Non possono occuparsi loro delle spese?

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 3 anni fa

Buongiorno signor Alessandro,

la sua domanda conduce a trattare argomenti complessi, quindi le rispondo in termini sintetici, per non divagare.

La vendita di un lotto non ancora lottizzato presenta molte incognite, che in genere scoraggiano gli investitori. Questo perché i tempi di approvazione di un progetto di lottizzazione possono essere anche molto lunghi, o, nel peggiore dei casi, di durata non definibile, o lunghissimi.

Questo è un grosso ostacolo alla vendita.

Quindi: se lo vuole vendere, sono due i casi:

1) O trova una impresa che lo compra come attualmente è, ed in questo caso vende a ben poco, perché l'impresa vorrà spede poco, essendo incerto il tempo di completamento dell'investimento.

2) O assegna ad un tecnico progettista (ingegnere o architetto), l'incarico di lottizzare il terreno e solo dopo vende i singoli lotti. In questa seconda ipotesi, dovrà farsi carico lei della parcella del tecnico, anticipando le spese, ma una volta approvato il progetto, avrà sicuramente un maggior guadagno.

Valuti lei, in base al tempo ed alle risorse che vuole e può dedicare a questo investimento.

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