Sto acquistando una villetta unifamiliare in Toscana, villetta il cui primo piano è di altezza interna di 2,65 e il secondo di altezza 2,66. So che in termini di altezza interna l'altezza minima prevista dalla legge del 1975 è di mt. 2,70. So però che ultimamente sono state riviste le norme relative alle tolleranze edilizie (art. 198 LR 65/2014), tolleranze pari al 2%, e che tali normative valgono anche per le i requisiti igienico sanitari, quindi anche le altezze interne. Le cose stanno veramente così? Vorrei essere certo di acquistare un immobile in regola a tutti gli effetti, senza che tali altezze interne un domani non pregiudichino la commerciabilità dell'abitazione. Grazie a chi saprà sciogliere questo mio dubbio.
Qual è la tolleranza d'altezza minima interna per un'abitazione in Toscana?
Sto acquistando una villetta unifamiliare in Toscana, villetta il cui primo piano è di altezza interna di 2,65 e il secondo di altezza 2,66. So che in termini di altezza interna l'altezza minima prevista dalla legge del 1975 è di mt. 2,70. So però che ultimamente sono state riviste le norme relative alle tolleranze edilizie (art. 198 LR 65/2014), tolleranze pari al 2%, e che tali normative valgono anche per le i requisiti igienico sanitari, quindi anche le altezze interne. Le cose stanno veramente così? Vorrei essere certo di acquistare un immobile in regola a tutti gli effetti, senza che tali altezze interne un domani non pregiudichino la commerciabilità dell'abitazione. Grazie a chi saprà sciogliere questo mio dubbio.
2 Risposte
Buongiorno signor Livio,
è corretto che le altezze interne siano disciplinate dal decreto del 1975, e che questo sia di ambito nazionale implica che vale anche da voi, in Toscana.
Non è corretto che le tolleranze edilizie si applichino anche ad aspetti di salubrità edilizia, come le altezze, anzi, è il contrario: le altezze devono essere non inferiori a 270, senza alcuna eccezione.
La altezza interna inferiore implica che quell'immobile non dovrebbe avere l'agibilità e non potrà mai averla, a meno che non andiate a demolire i pavimenti, e rifare tutto più sottile, per guadagnare quei 4 cm. Cosa molto improbabile.
Unica condizione forse fortunata, è che quando abbiano realizzato quelle villette, fosse vigente una normativa antecedente al 1975, magari regionale, che consentisse di costruire ad altezze interne inferiori al 270 e che quelle villette abbiano ottenuto prima del 1975 l'agibilità.
Se così non fosse, manca altezza necessaria per ottenere agibilità e non potrà mai esser ottenuta, compromettendo presso molti istituti di credito la possibilità di ottenimento del mutuo di acquisto, il che deprezza l'immobile perché lo rende più difficilmente commerciabile.
Buongiorno Ing. Serra, grazie per la risposta. Mi scuso per non essere stato del tutto esaustivo nel mio precedente quesito; avevo omesso di aggiungere, mea culpa, che all'art. 198 LR 65/2014 sono seguite delle modifiche attraverso la Legge regionale Toscana del 1 dicembre 2021, n. 47, modifiche che trattano misure di semplificazione in materia edilizia quali adeguamento alla normativa statale e adeguamento ai rilievi di costituzionalità. Modifiche apportate dalla l.r. 65/2014 e alla l.r. 31/2020. In particolare, con la legge regionale Toscana del 1 dicembre 2021, n. 47, tali tolleranze in materia di costruzione vanno a sostituire/modificare l’articolo 198 della L.R 65/2014 nei termini che seguono, termini che riguardano anche i requisiti igienico sanitari:
Legge regionale 1 dicembre 2021, n. 47
Misure di semplificazione in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale e adeguamento ai rilievi di costituzionalità. Modifiche alla l.r. 65/2014 e alla l.r. 31/2020 .
Art. 198 - Tolleranze di costruzione
1. Ai fini dell’applicazione della disciplina di cui al presente capo, non costituiscono violazione edilizia le variazioni di altezza, di distacchi, di volumetria complessiva, di superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari eseguite in corso d’opera, che non eccedano il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, anche nel caso in cui tali misure coincidano con quelle minime previste da disposizioni in materia di distanze o di requisiti igienico-sanitari.
2. Fermo restando quanto disposto al comma 1, non sono da considerarsi violazioni edilizie rispetto a quanto previsto nel titolo abilitativo gli errori materiali di rappresentazione contenuti nel progetto edilizio e gli errori materiali di progetto eventualmente corretti in cantiere.
3. Fuori dai casi di cui ai commi 1 e 2, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del Codice, costituiscono tolleranze di costruzione le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite nel corso dei lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
4. Le tolleranze di costruzione realizzate nel corso dei lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi precedentemente rilasciati oppure presentati, non costituendo violazioni edilizie passibili di sanzionamento, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze e segnalazioni edilizie e rappresentate nei relativi elaborati progettuali, oppure con dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, oppure scioglimento della comunione o di diritti reali. In caso di interventi comunque denominati comportanti demolizione e ricostruzione di interi edifici o di parti di essi, i quantitativi ricostruibili sono calcolati con esclusivo riferimento a volumi e superfici legittimati da titoli abilitativi.
Faccio presente, inoltre, che per detto immobile ho già siglato il compromesso, presentato tutte le carte in banca e già ottenuto il muto; proprio oggi il geometra ha presentato sia a me che al notaio l’attestazione asseverata di agibilità. Spero quindi che qualche altro professionista possa confermarmi che l’immobile che sto acquistando sia in regola a tutti gli effetti.
Grazie ancora per il suo intervento, Ing. Serra, La saluto con cordialità.
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