Quali caratteristiche posso creare una mansarda ad uso abitativo su lastrico solare?

Salve vorrei sapere se e con quali caratteristiche posso creare una mansarda ad uso abitativo su lastrico solare. Sono della provincia di Napoli e parlo di una palazzina di soli 2 piani con 2 proprietari differenti (lastrico solare in comune). Partendo dal presupposto che vorrei "comprarmi" la parte dell'altra persona visto che il mio appartamento è quello dell'ultimo piano, come si fa a calcolarne il valore? Ma capire anche di quanto al massimo si poi estendere la superficie della mansarda? Considerando che l'appartamento si estende su circa 100 metri quadri . Grazie mille.

Quali caratteristiche posso creare una mansarda ad uso abitativo su lastrico solare?

Salve vorrei sapere se e con quali caratteristiche posso creare una mansarda ad uso abitativo su lastrico solare. Sono della provincia di Napoli e parlo di una palazzina di soli 2 piani con 2 proprietari differenti (lastrico solare in comune). Partendo dal presupposto che vorrei "comprarmi" la parte dell'altra persona visto che il mio appartamento è quello dell'ultimo piano, come si fa a calcolarne il valore? Ma capire anche di quanto al massimo si poi estendere la superficie della mansarda? Considerando che l'appartamento si estende su circa 100 metri quadri . Grazie mille.

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3 Risposte

Alex Colla
Alex Colla
Privato - 5 anni fa

Per rispondere alla domanda, è necessario verificare sul piano regolatore se è possibile eseguire questo intervento di sopraelevazione per aumento di cubatura, verificare anche se è fattibile in base alle distanze da confini e altre pareti finestrate. Dopo di che sarebbe il caaso di fare un'indagine strutturale per cerificare se la struttura attuale sopporta carico di un altro piano, solo a quel punto io mi preoccuperei dell'acquisto della orzione di piano mancante e del diritto di sopraelevazione.

dopo di che la procedura è quella tradizionale, permesso di costruire o in alcuni casi è sufficiente l'ex DIA.

Buona Notte

Danèa Salerno
Architetto (Agrigento, Agrigento) Architetto - 5 anni fa

L’articolo 20 della Legge Regionale n. 4 del 16 Aprile 2003 (Disposizioni programmatiche e finanziarie per l’anno 2003) regolamenta la chiusura di terrazze di collegamento e di terrazze fino a 50 mq (come precisato dalla L.R. 14 aprile 2006, n.15) e la chiusura di verande o balconi con strutture precarie.

La legge è onerosa, ovvero per poterne usufruire è necessario versare un onere in favore del comune ove sorge l’immobile. Nel primo caso (chiusura di terrazze) l’importo da versare al comune di competenza è di 50 euro per metro quadrato, mentre nel secondo caso (chiusura di verande e balconi) l’importo si riduce a 25 euro per metro quadrato.

Al comma 4 si specifica che: “Sono assimilate alle verande le altre strutture, aperte almeno da un lato, quali tettoie, pensiline, gazebo ed altre ancora, comunque denominate […]“, quindi anche il questi casi l’importo da versare è di 25 euro per metro quadrato.

Prima di continuare bisogna capire cosa la legge intenda per “chiusura con struttura precaria”, ci viene in aiuto lo stesso comma 4, il quale ci dice che: “sono da considerare strutture precarie tutte quelle realizzate in modo tale da essere suscettibili di facile rimozione“. Quindi il requisito fondamentale (ed unico) affinché una struttura sia considerata precaria è dunque che essa sia facilmente smontabile.

Ovviamente la struttura da realizzare deve rispettare le norme urbanistiche, di sicurezza ed igienico-sanitarie e, se l’immobile risulta vincolato, è necessario acquisire preventivamente il parere della Soprintendenza ai beni culturali ed ambientali. Il rispetto di tali norme va asseverata tramite relazione di un tecnico abilitato alla progettazione (ingegnere, architetto, geometra..).

La legge specifica inoltre che tale struttura non può in alcun modo variare la destinazione dell’immobile (un deposito non può diventare abitazione e così via)

Prima di procedere al montaggio della struttura precaria è necessario presentare all’ufficio tecnico (come già specificato prima) del comune ove è ubicato l’immobile una relazione asseverata a firma di tecnico abilitato, accompagnata dall’attestazione di versamento (funzione delle dimensioni della struttura precaria).

Se la struttura precaria dev’essere montata in un edificio di particolare pregio storico-artisitico o se l’edificio ricade in una zona protetta (in generale in tutti i casi in cui l’edificio sorga in zona vincolata), è necessario acquisire preventivamente il relativo Nulla Osta.

Inoltre qualora il tecnico rilevi che la struttura precaria incida significativamente sulla struttura portante dell’immobile (e riporti tale osservazione nella sua relazione asseverata), allora è necessario procedere alla verifica statica di tutta l’immobile e deposito dei calcoli effettuati presso il Genio Civile (alcune provincie, tra cui ad esempio Messina, richiedono, indipendentemente dal parere del tecnico, il deposito dei calcoli al Genio Civile).

La realizzazione di una veranda – ex novo o con trasformazione di preesistenti tettoie - comporta la creazione di un nuovo volume che in giurisprudenza viene considerato intervento di ristrutturazione edilizia (Tar Abruzzo n.127/2008; Tar Campania, n. 961/2007; Tar Emilia-Romagna, n.1471/2005), in quanto determina un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente per consistenza volumetrica e superficie. Ciò rende necessario il previo rilascio di un titolo abilitativo, indipendentemente dal fatto che la realizzazione avvenga con opere murarie o in legno o altri materiali (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 419/2003). In quanto nuova costruzione essa dovrà anche rispettare le distanze di cui all'articolo 9 del Dm 1444 del 1968 o le maggiori distanze prescritte dalle norme locali. Trattandosi di aumento di cubatura, sarà necessario verificare, con riferimento allo specifico fabbricato ed agli indici di zona, se esistano ancora volumetrie residue da potere realizzare. In caso non cene fossero, si potrebbe provare a realizzare la tettoia preesistente in una cosiddetta serra bioclimatica per lo sfruttamento dell'energia solare passiva. In questo caso l'intervento, per la cui esecuzione è comunque necessario il rilascio di un titolo abilitativo, dovrebbe essere considerato come volto alla realizzazione di un volume tecnico, che non determina cubatura aggiuntiva (Tar Lombardia n.712/2010).

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Marco Chies
Studio Chies (Costigliole d'Asti, Asti) Studio Chies - 5 anni fa

Non è possibile dare riscontro alla sua domanda senza conoscere i regolamenti locali per verificare se l'intervento è ammissibile, ed in che misura. Mi spiace non poterle essere d'aiuto, il consiglio migliore che posso darle è di rivolgersi ad un tecnico che opera nella sua zona.

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