Buongiorno,
Chiedo il vostro aiuto perché non sappiamo come girarci visto che abbiamo sentito 4 pareri e ognuno dice la sua.
Noi dovremmo acquistare un appartamento che aveva una differenza rispetto alla planimetria catastale.
Il venditore ha chiamato un geometra per metterla a posto e lui si è accorto che la casa rispetto al progetto originale è stata costruita e poi accatastata in maniera diversa (un balcone della casa è più corto di come era stato disegnato).
La casa è del 1965 è così anche la licenza originaria e l'ultima variante è del 02/1967.
Due geometri dicono di non poter fare la variante dei muri interni perché la parte del condominio è diversa e che bisognerebbe far condonare il condominio intero), un altro geometra dice che non c'è problema perché la casa è ante 1967 e quindi anche se il progetto in comune è diverso va bene lo stesso, un architetto dice che si può eventualmente condonare anche solo un'unità immobiliare e non tutto il condominio....
AIUTO A CHI DOBBIAMO CREDERE???
Legge ante '67 e progetto iniziale
Buongiorno,
Chiedo il vostro aiuto perché non sappiamo come girarci visto che abbiamo sentito 4 pareri e ognuno dice la sua.
Noi dovremmo acquistare un appartamento che aveva una differenza rispetto alla planimetria catastale.
Il venditore ha chiamato un geometra per metterla a posto e lui si è accorto che la casa rispetto al progetto originale è stata costruita e poi accatastata in maniera diversa (un balcone della casa è più corto di come era stato disegnato).
La casa è del 1965 è così anche la licenza originaria e l'ultima variante è del 02/1967.
Due geometri dicono di non poter fare la variante dei muri interni perché la parte del condominio è diversa e che bisognerebbe far condonare il condominio intero), un altro geometra dice che non c'è problema perché la casa è ante 1967 e quindi anche se il progetto in comune è diverso va bene lo stesso, un architetto dice che si può eventualmente condonare anche solo un'unità immobiliare e non tutto il condominio....
AIUTO A CHI DOBBIAMO CREDERE???
5 Risposte
Forse non mi sono spiegata bene inizialmente, il progetto iniziale è diverso dalla situazione attuale ma in una parte che riguarda il condominio e che non è modificabile.
La planimetria catastale invece ha i muri del condominio giusti.
Quello che volevo capire se essendo ante 67 se è a posto anche se il progetto iniziale era diverso o se invece è come se fosse "abusivo" e cosa si può fare per metterlo a posto.
La commerciabilità dell'alloggio ante 1/9/1967 non è preclusa ma le opere abusive tuttavia permangono. Le opere interne ed esterne (escludendo ampliamenti di superficie e altezza) in linea di principio possono essere sanati ma nel caso in cui non si possa procedere alla santoria, il comune potrebbe ingiurgerti il ripristino dello stato di fatto e se cio' non è possibile senza creare pregiudizio alla stabilità del resto dell'immobile, può essere chiesta la FISCALIZZAZIONE dell'opera ma con costi molto ma molto elevati. UN opera oggetto di FISCALIZZAZIONE può essere commercializzata ma gli unici interventi ammessi sulla tale porzione sono la manutenzione ordinaria e straordinaria. Per quanto riguarda la sanatoria delle parti comuni o come tali definite dal codice civile la pratica necessita della firma anche dell'amministratore. Puoi procedere anche con la sola sanatoria senza grosse problematiche del tuo alloggio (sempre che il perimetro esterno (anche verso vano scala comune) dello stesso non si sia modificato). Un balcone di dimensioni minori rispetto al progetto assentito in linea di principio è sanabile.
Sarebbe curioso vedere che garanzie Le ha dato il venditore nel compromesso (se per esempio ha esplicitamente garantito la conformità edilizia).
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell’articolo 38, l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione medesima.
3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.
4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22, comma 3, qualora nell’atto non siano indicati gli estremi della stessa.
Personalmente mi preoccuperei più di vedere se lo stato di fatto coincide con quello presentato al comune. La planimetria catastale con relativa rendita puo' essere comunque variata. Saluti.
Buongiorno; semplifico molto. A livello *catastale*, tutto ciò che è autorizzato ante 01/09/67 può essere regolarizzato con un accatastamento, soprattutto se si tratta di piccole modifiche che vengono inserite a catasto come "esatta rappresentazione grafica". Io stesso ne ho fatte parecchie, negli anni. A livello *urbanistico* potrebbe essere più difficoltoso, ma comunque fattibile. Per darle una risposta più precisa, però, dovrei potermi rendere conto dell'effettiva consistenza dell'immobile.
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