Salve siamo 4 condomini e abbiamo una villa frazionata con ingresso indipendente per ogniuno. Uno di noi, con particella 500, ha un porticato appoggiato alla sua porzione di casa e di uso suo esclusivo, si sta staccano la parte che poggia sulla casa e si è deteriorato l'intonaco delle colonne su cui poggia.
Dato che non si tratta di un danno strutturale paga solo il proprietario o, essendo presente da sempre, va pagato da tutti poichè è il terreno che sta cedendo?
Non abbiamo amministratore. La casa è fatta tutta in pietre, mattoni e materiale vario, non so se durante la ristrutturazione abbiamo fatto dei pilastri portanti.
A chi corrisponde la spesa dei lavori del porticato?
Salve siamo 4 condomini e abbiamo una villa frazionata con ingresso indipendente per ogniuno. Uno di noi, con particella 500, ha un porticato appoggiato alla sua porzione di casa e di uso suo esclusivo, si sta staccano la parte che poggia sulla casa e si è deteriorato l'intonaco delle colonne su cui poggia.
Dato che non si tratta di un danno strutturale paga solo il proprietario o, essendo presente da sempre, va pagato da tutti poichè è il terreno che sta cedendo?
Non abbiamo amministratore. La casa è fatta tutta in pietre, mattoni e materiale vario, non so se durante la ristrutturazione abbiamo fatto dei pilastri portanti.
11 Risposte
Cass. civ. n. 945/1998
La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Cass. civ. n. 5162/1990
Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c.
Cass. civ. n. 9644/1987
Nel condominio di edifici — in mancanza di una specifica contraria previsione del titolo costitutivo — la destinazione all'uso e al godimento comune, nella quale si sostanzia la presunzione legale di proprietà comune di talune parti dell'edificio in condominio, deve risultare da elementi obiettivi, e cioè dalla attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, prescindendo dal fatto che il medesimo sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. Per contro quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, serva in modo esclusivo al godimento di una parte dell'edificio in condominio, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini, giacché la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione, alla stessa stregua di un titolo contrario.
Cass. civ. n. 319/1982
Poiché il condominio negli edifici — con la conseguente presunzione di comunione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. — viene ad esistenza per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, è irrilevante, al fine di escludere tale condominio — e quindi la comunione dei muri maestri e del tetto — l'esistenza di distinti ingressi e l'assenza di locali comuni.
secondo lei quale di queste sentenze è piu attinente al mio caso?
Cass. civ. n. 11288/2018
I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile.
Cass. civ. n. 10073/2018
Ai fini della esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. Ne consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare - sulla base di elementi oggettivi, secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice di merito - che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell'edificio condominiale.
Cass. civ. n. 2800/2017
Ai sensi dell'art. 1117 c.c., negli edifici in condominio anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni a tutti i condomini.
Cass. civ. n. 1680/2015
In tema di condominio, l'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Ho capito: essendo originariamente una villa unica, avete fatto un accordo non scritto di dividervi le spese per il mantenimento comune ed unitario di tutto l'involucro esterno, in questo includendo facciate e coperture.
Se fosse un condominio, la divisione delle spese sarebbe probabilmente diversa.
Dovreste chiarirvi tra di voi, o, meglio ancora, formalizzare in forma scritta questi aspetti.
In ogni caso, se non vi tornano gli accordi, contattate un tecnico di zona per farvi fare per esempio, le tabelle millesimali del complesso.
Perché lui considera le due colonne come fossero la facciata di tutta la casa e il tetto sopra le due colonne come fosse il tetto di tutta la casa.
Perché anche la facciata del suo appartamento non è in comune con tutti ne so fruisce solo lui ma viene pagato da tutti in caso di rifacimento.
Stessa cosa per le facciate degli appartamenti degli altri condomini.
Così anche il tetto che ricopre solo il suo appartamento o solo quello degli altri condomini comunque viene pagata da tutti
Il condominio è tenuto a farsi carico del mantenimento delle strutture condominiali (indivise) e degli eventuali servizi.
Nel vostro caso, se non ho mal inteso, il loggiato e la copertura di cui si parla sono proprietà esclusiva di uno solo dei condomini. Pertanto, non vedo ragione perché se ne interessi il condominio.
Buongiorno,
ho dedotto fosse stata fatta in un secondo momento, perché se la copertura si muove, molto probabilmente è perché o non ha fondazioni, o se le ha queste non sono collegate con le fondazioni con il resto della struttura.
Entrambi questi casi sono chiaro segnale di costruzione posteriore alla realizzazione della struttura principale, perché altrimenti avrebbero fatto una fondazione unica anche per il loggiato.
Verificate se vi siano anche ampie fessure sul pavimento del loggiato, dove si attacca alla parete verticale. Dovrebbero essere visibili intorno al battiscopa, sopra e sotto di questo.
Ma anche in questo caso spetterebbe sempre al condomino che ne usufruisce?
Buongiorno,
il diritto del condominio viene invocato quando si tratta di gestire parti comuni, come scale in uso a più appartamenti, tetti che coprono più appartamenti, colonne di scarico che vengono utilizzate da più appartamenti.
Nel vostro caso se non ho capito male, stiamo parlando di una copertura che è di proprietà esclusiva di una persona, perché quella copertura non copra anche altri appartamenti.
Se così fosse, i danni sono a carico esclusivamente del proprietario.
Ed il problema che avete, devo dirlo, è tipicamente strutturale. Deriva dal non aver fatto adeguate fondazioni e sopratutto dall'aver aggiunto la copertura in un secondo momento, rispetto alla costruzione del resto della casa.
Pertanto le fondazioni delle colonne che reggono la copertura non sono unite con quelle della casa ed essendo probabilmente sottodimensionate, non riescono a reggere la spinta orizzontale del tetto. E questo, il tetto, riesce a muoversi, staccandosi dalla parete, perché non è ancorato a questa. Questo fenomeno è spesso accentuato in caso la casa si costruita su terreno argilloso e vi siano state forti piogge, con conseguente rigonfiamento della parte di terreno argilloso e spinta differenziale sulle strutture.
Se così fosse, è assolutamente urgente un controllo strumentale, per verificare se il movimento finora avuto dalla copertura si possa dire completato o se sia ancora in corso.
Se fossimo in questo secondo caso, potreste anche essere in rischio crollo, con pericolo per cose e soprattutto, persone.
Verificate tutte queste condizioni con un tecnico del posto.
La struttura in questione non è stata fatta in un secondo momento rispetto al contesto abitativo passato fatto tutto insieme.
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