Come risolvo un problema di catasto e urbanistica?

Buongiorno sono il Sig.Scopece e ho necessità di informazioni su un immobile che sto acquistando (preliminare già fatto e registrato).

Il geometra a cui ho affidato l'incarico di seguirmi nella fase di ristrutturazione ha preteso dall'agenzia immobiliare i progetti della casa e confrontandoli con la planimetria catastale essi non coincidono; il geometra mi consiglia: o mi assumo la responsabilità della non conformità dei progetti e planimetrie chiedendo una riduzione del prezzo di vendita (visto l'entità delle incongruenze esse sono facilmente sanabili in fase di ristrutturazione) o chiedo l'annullamento, con eventuali azioni legali, del preliminare. La mia domanda è: avendo una planimetria che rappresenta lo stato di fatto dell'immobile ma avendo un progetto diverso (finestre in più, muri spostati) posso andare al rigito in tutta tranquillità anche perché il notaio si esonerà dalle responsabilità facendo dichiarare sia al venditore che all'acquirente che è tutto in regola.

Cordiali Saluti

Come risolvo un problema di catasto e urbanistica?

Buongiorno sono il Sig.Scopece e ho necessità di informazioni su un immobile che sto acquistando (preliminare già fatto e registrato).

Il geometra a cui ho affidato l'incarico di seguirmi nella fase di ristrutturazione ha preteso dall'agenzia immobiliare i progetti della casa e confrontandoli con la planimetria catastale essi non coincidono; il geometra mi consiglia: o mi assumo la responsabilità della non conformità dei progetti e planimetrie chiedendo una riduzione del prezzo di vendita (visto l'entità delle incongruenze esse sono facilmente sanabili in fase di ristrutturazione) o chiedo l'annullamento, con eventuali azioni legali, del preliminare. La mia domanda è: avendo una planimetria che rappresenta lo stato di fatto dell'immobile ma avendo un progetto diverso (finestre in più, muri spostati) posso andare al rigito in tutta tranquillità anche perché il notaio si esonerà dalle responsabilità facendo dichiarare sia al venditore che all'acquirente che è tutto in regola.

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6 Risposte

Giuseppe Porretti
ARUproject (Milano, Milano) ARUproject - un anno fa

I pareri tecnici non mancano. Un consiglio da "amico": faccia sanare tutto al venditore prima del rogito. Una finestra in più? Attenzione a tutte le implicazioni non qui specificate (dalla autorizzazione paesistica ai diritti dei terzi eventualmente, lesi per l'affaccio non autorizzato.

Arch Luca terni
Arch. Terni (Bellinzago Lombardo, Milano) Arch. Terni - un anno fa

Buongiorno Sig. Scopece come hanno detto i miei colleghi per me unica soluzione e far sanare con una Scia in sanatoria ( perché ci sono finestre aggiunte) che deve fare venditore ( perche i costi sono 1000 euro di sanzione piu 50 di diritti catastali e diritti di segreteria da chiedere comune tutto questo non lo deve pagare Lei!!!!mi s usi ma il Notaio permette tutto questo!) con conseguente aggiornamento catastale. Fatto questo allora può rogitare appartamento regolare e poi lei farà le sue modifiche progettuali con il suo professionista.

Studio Tecnico Bascialli
Bascialli (Vaprio d'Adda, Milano) Bascialli - un anno fa

Effettivamente la risposta del collega ingegnere non fa una piega, sicuramente la soluzione migliore e più sicura per l'acquirente è quella di fare sanare la situazione prima del rogito.

In tal caso le soluzioni sono:

1 sistemare la "carta" cioé il progetto (sanatoria edilizia);

2 - ripristinare lo stato di fatto riportando i luoghi al progetto originario (attività edile).

Valutando bene quale delle due abbia i costi inferriori (convenienza per il venditore).

Per quanto attiene al Notaio se viene messo al corrente della criticità esposta sicuramente non può rogitare, (non è che fa dichiarare dalle parti facendo finta di niente).

Vero è che se l'acquirente deve effettuare una ristrutturazione potrebbe far rientrare nel nuovo progetto quelle varianti che non collimano a costo praticamente nullo, tuttavia come detto dal collega la procedura non è propriamente corretta inoltre c'è anche da valutare un'eventuale finanziamento nel cui caso sicuramente il perito della banca non darebbe procedibilità al mutuo.

PS: Tutto quanto sopradetto tuttavia potrebbe non avere valore in base all'epoca storica del progetto in quanto prima di una certa data la rispondenza urbanistica non è richiesta.

Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - un anno fa

Buongiorno sig. Scopece,

a mio avviso, la sua situazione è migliorabile. Ma vi sono alcuni aspetti che deve conoscere, per poter poi fare le sue valutazioni.

Prima di tutto, chiariamo in quale ambito siamo: compravendita di immobile con abusi edilizi. Questo è il tema. Su questo argomento trova ampia trattazione su web.

Argomenti da inquadrare opportunamente:

1) Possiamo affermare che un immobile ha in se abusi edilizi, se lo stato dei luoghi è difforme dallo stato rappresentato nell'ultimo progetto approvato e depositato in comune. Quindi, in parole povere: deve andarsi a guardare la copia del progetto che prende in comune, solo quella conta. La eventuale copia del progetto in mano a chiunque altro, vale zero, non attesta nulla, perché non è documento che riporta quanto depositato in comune. A meno che, per esempio, il progetto nelle mani dell'Agenzia, non sia esattamente una copia dell'ultimo progetto approvato e depositato in comune. La copia che lei ha visionato, ha timbri del comune? Se si, ok. Se no, sta perdendo tempo.

2) Immobili con abusi edilizi non possono passare di proprietà con atti tra vivi. Quindi, il notaio non può rogare l'atto di compravendita. Quella che lei ha descritto è un raggiro alla legge, e poiché il notaio svolge il ruolo di pubblico ufficiale, nell'esercizio delle sue funzioni, quello che lei ha descritto è a mio avviso "falso ideologico", "falso in atto pubblico" ecc ... tutti reati penali.

Insomma, secondo me non è in buona compagnia, soprattutto perché non se ne rende conto. Le consiglio vivamente di cambiare consulente e notaio.

O almeno il consulente e ripartire da capo.

Il venditore si deve far carico di eliminare gli abusi prima della compravendita. Ma qualcuno di quelli che lei ha elencato non sono di facile soluzione, perché le finestre in diversa posizione, non può mica spostarle con un colpo di bacchetta magica.

In sintesi:

- se non è convinto, non acquisti la casa. Si rivolga ad un legale per la rescissione del compromesso, in danno al venditore, che potrebbe aver taciuto su questi aspetti in fase di compromesso. In ogni caso, con gli abusi edilizi, l'atto non s'ha da fare.

- Se la casa le piace e la vuole proprio comprare, cambi consulente. spenderà di più e meglio, e, se tutto va bene, si eviterà molti grossi problemi per il futuro, perché la pubblica amministrazione ha ormai da tempo varato la politica della tolleranza zero, con gli abusi edilizi.

A sua disposizione.

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