Come risolvo un problema di catasto e urbanistica?

I pareri tecnici non mancano. Un consiglio da "amico": faccia sanare tutto al venditore prima del rogito. Una finestra in più? Attenzione a tutte le implicazioni non qui specificate (dalla autorizzazione paesistica ai diritti dei terzi eventualmente, lesi per l'affaccio non autorizzato.

Buongiorno ha perfettamente ragione il suo Geometra, è in ottime mani.

Buongiorno Sig. Scopece come hanno detto i miei colleghi per me unica soluzione e far sanare con una Scia in sanatoria ( perché ci sono finestre aggiunte) che deve fare venditore ( perche i costi sono 1000 euro di sanzione piu 50 di diritti catastali e diritti di segreteria da chiedere comune tutto questo non lo deve pagare Lei!!!!mi s usi ma il Notaio permette tutto questo!) con conseguente aggiornamento catastale. Fatto questo allora può rogitare appartamento regolare e poi lei farà le sue modifiche progettuali con il suo professionista.

1) Bisogna valutare la possibilità e fattibilità di sanare le incongruenze.

2) A riguardo dello Sua tesi, che il Notaio certifichi quanto asserito, Miei dubbi. Comunque Gili e lo chieda.

Effettivamente la risposta del collega ingegnere non fa una piega, sicuramente la soluzione migliore e più sicura per l'acquirente è quella di fare sanare la situazione prima del rogito.

In tal caso le soluzioni sono:

1 sistemare la "carta" cioé il progetto (sanatoria edilizia);

2 - ripristinare lo stato di fatto riportando i luoghi al progetto originario (attività edile).

Valutando bene quale delle due abbia i costi inferriori (convenienza per il venditore).

Per quanto attiene al Notaio se viene messo al corrente della criticità esposta sicuramente non può rogitare, (non è che fa dichiarare dalle parti facendo finta di niente).

Vero è che se l'acquirente deve effettuare una ristrutturazione potrebbe far rientrare nel nuovo progetto quelle varianti che non collimano a costo praticamente nullo, tuttavia come detto dal collega la procedura non è propriamente corretta inoltre c'è anche da valutare un'eventuale finanziamento nel cui caso sicuramente il perito della banca non darebbe procedibilità al mutuo.

PS: Tutto quanto sopradetto tuttavia potrebbe non avere valore in base all'epoca storica del progetto in quanto prima di una certa data la rispondenza urbanistica non è richiesta.

Buongiorno sig. Scopece,

a mio avviso, la sua situazione è migliorabile. Ma vi sono alcuni aspetti che deve conoscere, per poter poi fare le sue valutazioni.

Prima di tutto, chiariamo in quale ambito siamo: compravendita di immobile con abusi edilizi. Questo è il tema. Su questo argomento trova ampia trattazione su web.

Argomenti da inquadrare opportunamente:

1) Possiamo affermare che un immobile ha in se abusi edilizi, se lo stato dei luoghi è difforme dallo stato rappresentato nell'ultimo progetto approvato e depositato in comune. Quindi, in parole povere: deve andarsi a guardare la copia del progetto che prende in comune, solo quella conta. La eventuale copia del progetto in mano a chiunque altro, vale zero, non attesta nulla, perché non è documento che riporta quanto depositato in comune. A meno che, per esempio, il progetto nelle mani dell'Agenzia, non sia esattamente una copia dell'ultimo progetto approvato e depositato in comune. La copia che lei ha visionato, ha timbri del comune? Se si, ok. Se no, sta perdendo tempo.

2) Immobili con abusi edilizi non possono passare di proprietà con atti tra vivi. Quindi, il notaio non può rogare l'atto di compravendita. Quella che lei ha descritto è un raggiro alla legge, e poiché il notaio svolge il ruolo di pubblico ufficiale, nell'esercizio delle sue funzioni, quello che lei ha descritto è a mio avviso "falso ideologico", "falso in atto pubblico" ecc ... tutti reati penali.

Insomma, secondo me non è in buona compagnia, soprattutto perché non se ne rende conto. Le consiglio vivamente di cambiare consulente e notaio.

O almeno il consulente e ripartire da capo.

Il venditore si deve far carico di eliminare gli abusi prima della compravendita. Ma qualcuno di quelli che lei ha elencato non sono di facile soluzione, perché le finestre in diversa posizione, non può mica spostarle con un colpo di bacchetta magica.

In sintesi:

- se non è convinto, non acquisti la casa. Si rivolga ad un legale per la rescissione del compromesso, in danno al venditore, che potrebbe aver taciuto su questi aspetti in fase di compromesso. In ogni caso, con gli abusi edilizi, l'atto non s'ha da fare.

- Se la casa le piace e la vuole proprio comprare, cambi consulente. spenderà di più e meglio, e, se tutto va bene, si eviterà molti grossi problemi per il futuro, perché la pubblica amministrazione ha ormai da tempo varato la politica della tolleranza zero, con gli abusi edilizi.

A sua disposizione.