vorrei acquistare casa e mi sono rivolto ad un agenzia la quale mi ha proposto una soluzione che mi piace davvero tanto. L'immobile è formato da 3 appartamenti. 2 sono su un lato ( 2 piani), l'altro che interessa me è semindipendente. il proprietario vorrebbe vendere tutto l'immobile, ma non riesce e quindi vende le varie porzioni di immobile. Io dovrei fare la mia proposta di acquisto, ma come faccio a farlo se lui non ha ancora diviso l'immobile? l'agente mi ha consigliato di chiamare un geometra il quale metterebbe nero su bianco (compresa di planimetra, metri, ecc ecc ecc) la parte che vorrei acquistare. é una cosa che si puo' fare??? oppure stanno cercando di fregarmi???
Come comprare una casa con porzione di immobile non ancora diviso?
vorrei acquistare casa e mi sono rivolto ad un agenzia la quale mi ha proposto una soluzione che mi piace davvero tanto. L'immobile è formato da 3 appartamenti. 2 sono su un lato ( 2 piani), l'altro che interessa me è semindipendente. il proprietario vorrebbe vendere tutto l'immobile, ma non riesce e quindi vende le varie porzioni di immobile. Io dovrei fare la mia proposta di acquisto, ma come faccio a farlo se lui non ha ancora diviso l'immobile? l'agente mi ha consigliato di chiamare un geometra il quale metterebbe nero su bianco (compresa di planimetra, metri, ecc ecc ecc) la parte che vorrei acquistare. é una cosa che si puo' fare??? oppure stanno cercando di fregarmi???
2 Risposte
Buongiorno,
la risposta alla sua domanda è: no, non si può fare.
L'acquisto di un immobile presuppone che l'immobile esista nella forma in cui lei lo acquista. Per esistere in quella forma, va fatta la pratica sia in comune (frazionamento urbanistico) ed in seguito al catasto (frazionamento catastale).
Il frazionamento urbanistico è tutt'altro che semplice, perché non è scontato che un fabbricato oggi unico sia già pronto per essere frazionato. Quindi: molto probabilmente per il frazionamento urbanistico occorreranno opere edili. Per esempio: andranno divisi e resi indipendenti tutti gli impianti, soprattutto quelli di scarico delle acque reflue.
Inoltre, a seconda di come disciplinato nel Piano Urbanistico Comunale, la pratica avrà degli oneri che potrebbero non esser lievi, nell'ordine di circa 10.000 euro per un appartamento di circa 100 mq.
Va inoltre anche aggiunto che le pratiche al comune ed al catasto sono possibili solo se l'intero immobile è perfettamente regolare dal punto di vista urbanistico, ossia: non deve assolutamente avere abusi edilizi.
Tutti gli aspetti di cui sopra vengono gestiti attraverso un tecnico che si relaziona con l'ente pubblico. E' da escludere assolutamente che in questo contesto possa avere un qualche valore uno scritto "di parte" come quello che potrebbe redigere un geometra. Uno scritto come quello ha valore solo all'interno di un contratto, ma la espone a rischi enormi: perdere la somma pagata, perché sebbene lei abbia acquistato sulla carta, il bene non esiste. Se questo accadesse, se lei firmasse, in caso di problemi potrebbe avere grosse difficoltà nel recuperare la somma pagata.
In sintesi: poiché il caso non è semplice, se lei fosse veramente interessato le consiglio vivamente di avvalersi della consulenza di un tecnico specializzato in argomenti inerenti ristrutturazioni ed urbanistica. Nel suo caso la parcella del tecnico è una spesa da mettere in conto e comunque un importo irrisorio, se confrontato con i danni che rischia di subire.
Gentile Vincenzo,
per darti un consiglio specifico occorrerebbe vedere le planimetrie catastali.
In generale posso dirti che se l'immobile non è diviso non puoi fare l'atto per cui la tua proposta di acquisto dovrebbe essere vincolata al fatto che il proprietario divida l'immobile entro una tale date. Per cui ti sconsiglio vivamente di firmare proposte di acquisto su modelli prestampati dell'agenzia.
E' bene scrivere una proposta di acquisto ad hoc, vincolata alla divisione ( a spese di chi vende) ed inserire anche una clausola per cui l'agenzia immobiliare sarà pagata solo al buon esito dell'acquisto.
Scusa la brutalità ma alcune agenzie immobiliari, certo non tutte, sono come i commerciali dei call center e vogliono solo vendere, mettendo nei guai sia chi vende sia chi compra.
Se desideri una consulenza mirata, contattami in privato tranquillamente.
Cordiali saluti
Arch. Sara Pizzo
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