Salve, avrei una domanda...c'è un terreno di 1000 metri quadrati, lasciato in eredità ai nipoti con usufruttuari i genitori di essi stessi...il terreno è stato suddiviso in tre parti con una quarta parte come corte comune, sul testamento ci sono scritte le varie misure di come deve essere suddiviso questo terreno tra i tre fratelli e sorelle assieme alla corte comune, ma ad oggi non esiste alcun frazionamento di questo terreno. La mia domanda è: si può fare il frazionamento di tutte le quote del terreno senza che le altre parti ne sono al corrente? In pratica uno dei tre proprietari ha fatto frazionare il terreno senza che gli altri ne fossero al corrente...poteva farlo?
Si può frazionare un terreno senza mettere al corrente le parti?
Salve, avrei una domanda...c'è un terreno di 1000 metri quadrati, lasciato in eredità ai nipoti con usufruttuari i genitori di essi stessi...il terreno è stato suddiviso in tre parti con una quarta parte come corte comune, sul testamento ci sono scritte le varie misure di come deve essere suddiviso questo terreno tra i tre fratelli e sorelle assieme alla corte comune, ma ad oggi non esiste alcun frazionamento di questo terreno. La mia domanda è: si può fare il frazionamento di tutte le quote del terreno senza che le altre parti ne sono al corrente? In pratica uno dei tre proprietari ha fatto frazionare il terreno senza che gli altri ne fossero al corrente...poteva farlo?
35 Risposte
nel tipo di frazionamento firmato dagli eredi, si dovra specificare i diritti di ognuno sulla lettera di incarico, e in caso di mancata firma spiegare le motivazione della mancata firma, inoltre sulla lettera di incarico fare riferimento ai motivi della stessa ( successione mortis causa dell'intestatario).
Buongiorno signora Baretti,
Molto probabilmente i suoi attuali interessi sono difficilmente raggiungibili, visto che pare compiuto il ventennio necessario per usucapione e quindi in eventuale causa civile, la sua controparte potrebbe avere successo ad invocare l'usucapione. Vanificando cosi i suoi sforzi.
Purtroppo il catasto, pur non dimostrando la proprietà dei lotti e pur avendo valore di semplice dichiarazione di parte, ha ad oggi ancora valore probante, in alcuni contesti.
La dinamica da lei rappresentata è stata resa possibile dal fatto che lei non ha esercitato il suo diritto di proprietà e possesso, lasciando quindi spazio di "manovra" a chi ha avuto interessi seppur illegittimi a che fosse compiuta la trasformazione che lei racconta.
Molto probabilmente è troppo tardi per intervenire.
Salve, premetto che la mia è una storia un pò complessa, e avrei più cose da chiarire, anch'io sono venuta a conoscenza solo recentemente, che sul terreno di mia proprietà prima degli anni 1986 è stato fatto un Frazionamento in costruzione.Tali proprietà dividono uno stradello (stabilito da un rogito), in confine con un proprietario che ha una attività artigianale; nel 1992, nonostante fossimo cointestatari viene allargato l'accesso e cambiata la destinazione d'uso, da agricola ad artigianale. Le concessioni vengono rilasciate ad unico intestatario, nonostante fossimo cointestati, senza il titolo sulle mie proprietà e senza il consenso ad un uso pubblico sui miei terreni. Tornando al Frazionamento che ha stralciato una particella fra il confine dei due proprietari ai miei danni, chiedo quali sono le procedure che dovevano essere fatte? Il Catasto mi doveva notificare l'atto? quale era la procedura da seguire? tale atto sarà stato depositato in Comune ( prima del 1985), possibile che mi senta dire che non c'era l'obbligo? In merito al Catasto io visionai quel frazionamento per puro caso, ma dal momento che ne chiesi la copia mi dissero che non era più reperibile. Mi sono rivolta a più geometri senza esiti e se gentilmente risponderete alla mia domanda vi spiegherò il perchè. Grazie
Prego. Mi faccia sapere come avrà risolto.
Se ritiene, può esprimere una opinione pubblica sul sottoscritto, nella mia scheda personale in questo sito.
Salve,
personalmente, ritengo insolito che in una successione vi sia già scritto come debbano essere divisi i lotti e che questa divisione poi venga realizzata esattamente come indicato. Verifichi lei stesso nel dettaglio. Però, se così fosse, allora il frazionamento compiuto in questo periodo non è altro che esecuzione di una situazione che avete accettato, insieme alla eredità.
L'unica sua possibilità e andare con precisione ad esaminare se i punti in cui hanno posto i picchetti sono poi quelli indicati sia in testamento (successione), sia nella lottizzazione. Si rivolga ad un tecnico del luogo.
La proposta che lei potrebbe fare al proprietario del lotto che ha ingresso di fronte all'ingresso del suo garage, è che venda una striscia di terra a lei, così spostate l'ingresso più in là, e lei si ritrova più comodo in manovra. Credo che un prezzo congruo possa essere di 150 - 200 €/mq. Quindi spostando più in là di 3 metri per una lunghezza di ... presumo 15 metri, sarebbero 45 mq e quindi 6.750 - 9.000 euro complessivi.
Grazie mille signor Serra è stato molto chiaro e utile, grazie per il tempo a me dedicato.
carissimo, la disposizione divisionale stava scritta sul testamento (testamento divisionale) e non sulla successione, che è il documento finale del percorso civilistico-fiscale che si chiude con le volture catastali e fatti salvi i diritti dei legittimari.
Buongiorno sig. Salafia,
ho visto le fotografie e inteso meglio la situazione. A questo punto, avrei alcune considerazioni:
1) La forma della sagoma ad L che è la corte comune, era esattamente definita nella successione? Intendo dire: era definita esattamente la forma, ed i punti di riferimento sul terreno, o le forma in base alle distanze dagli edifici? Se non era ben definita, allora la lottizzazione così fatta è stata arbitraria ed ha leso un suo diritto. Mi chiedo anche, la parte della L che sta di fronte a casa sua, di fronte all'ingresso del garage, è area comune o area di sua esclusiva proprietà? Se fosse area comune, deve restare così. Se non lo fosse, anche lei può chiudere la sua proprietà, anche solo con una recinzione metallica o un muretto in blocchetti (per dire qualcosa di economico).
2) Lei è sicuro che la attuale lottizzazione rispetti perfettamente le quote di proprietà come riportate in successione? Per esempio, non sarebbe dovuta essere più larga, la L di spazio comune?
Purtroppo in questa situazione non ho modo di dirle molto di più, dovrei analizzare tutti i documenti per poterle dare informazioni certe. Se ritiene, mi chiami al cellulare che trova sul portale, sulla mia scheda personale, le spiego meglio i dettagli che sarebbe troppo lungo spiegare in forma scritta.
Salve, si purtroppo sul testamento è proprio stabilito così come le ho mostrato in foto...e la L è la parte comune fino davanti casa. Quindi ricapitolando: essendo già scritto sul testamento come dividere i lotti, non c'era bisogno che anch'io firmassi il frazionamento. E non posso farci nulla anche se avrò problemi ad uscire di casa creando muri divisori. Non posso appellarmi a niente, dovrebbe essere buon senso dei confinanti darmi la possibilità di non aver problemi. O posso far qualcosa per non essere danneggiato. Infondo sulla carta non ci sono problemi di come fu fatta la lottizzazione, ma come vede sui luoghi la cosa è ben diversa, mi sono reso conto dopo che hanno picchettato le zone interessate. Come le dicevo la mia è una situazione anomala con molti pareri contrastanti.
Buongiorno sig. Salafia,
Se ho ben capito la situazione, quindi, le foto che lei ha inserito inquadrano il cortile posteriore di alcune villette a schiera, che hanno accesso principale sul lato opposto. Con il frazionamento e di conseguenza la realizzazione di muri di confine, lei perderebbe quello che ha sempre avuto fino ad oggi: un accesso diretto alla parte posteriore inquadrata in fotografia. Accesso diretto che lei aveva solo perché, mancando i muri di confine, lei di fatto attraversava la altrui proprietà.
In questo caso, ritengo non sia configurabile il perfezionamento del diritto di possesso per usucapione, perché i terreni da lei attraversati non erano di suo esclusivo possesso, ma il fatto che lei li attraversasse avveniva per una sorta di benevola concessione dei proprietari.
A mio avviso, o trova un accordo con i confinanti, o rinuncia al passaggio della sua auto. L'accordo potrebbe essere quello che lei acquisti il tratto di terreno che le consente il passaggio dell'auto, ossia una striscia di terra larga 3 metri e lunga quanto serve.
Se il proprietario dovesse rifiutare la vendita, io ritengo lei non abbia alcun mezzo per forzare l'accordo e debba quindi semplicemente rinunciare all'accesso allo spazio inquadrato in foto.
Sia chiaro che questo è un parere personale, seppure reso da un professionista come il sottoscritto, con una buona esperienza di procedimenti legali su temi urbanistici.
Buongiorno signor Serra, la ringrazio nuovamente per avermi risposto. Beh non è l'accesso al cortile posteriore è l'unico accesso per le abitazioni. Il terreno ha un accesso comune dalla strada che sarebbe la corte comune, che sulla carta è quella sorta di L che dalla strada comunale porta sino davanti al mio garage, le scale che vede servono per entrare a casa, non ho un'altra via di accesso è questo il problema. Tutto il terreno è già recintato per tutto il perimetro esterno con un entrata per tutti. È la mia unica abitazione e il mio unico passaggio. Quello che vede in rosso è tutto il perimetro del terreno, quello in nero sarebbe l'accesso non che la corte comune che forma una L dalla strada fino a davanti la mia porta. Come vede l'unica parte lesa sarei io, perché gli altri due proprietari; quello a fianco a me può uscire liberamente in retromarcia è quello sul lato destro può andare indietro con l'auto portandosi davanti al mio garage e uscire liberamente in avanti. Quello che non posso far io facendo muri di confine perché non avrei più spazio di manovra.
Così dovrebbe essere più chiara la situazione...foto scattata dalla finestra sopra il garage di casa mia
Come può notare c'è già un entrata per tutti
Buongiorno sig. Salafia,
Vedo che nei lotti in questione, vi sono già dei fabbricati. Questo implica che in qualche modo abbiate già trovato un accordo di divisione in lotti, prima della costruzione dei fabbricati.
Quindi, la lottizzazione compiuta di fatto ha solo formalizzato una situazione già esistente e condivisa.
A questo punto i danni da lei eventualmente subiti, potrebbero essere pressoché nulli.
Ed anche in mancanza di lottizzazione, il proprietario del terreno affianco al suo ha tutto il diritto di erigere muri divisori della proprietà. Che abbia atto di proprietà o meno, giacché il diritto discende dal possesso, prima di tutto.
In sintesi: vista la situazione, mi dispiace ma ritengo non abbia strumenti solidi per opporsi allo stato di fatto, in modo efficace.
Salve signor Serra...mi trovo su questo forum proprio per questo, perché questa situazione che ho è un caso strano e mai accaduto, nessuno riesce a darmi una risposta corretta con certezza. I fabbricati che vede sembra strano ma sono stati costruiti 2 anni prima del testamento. Il frazionamento che hanno fatto è giusto con le volontà del testamento, c'era solo questa questione del fatto se potevano presentarlo o meno senza il consenso di tutti i proprietari. E come seconda cosa, se possono costruire muri di recinzione anche se me medesimo non ha più la possibilità di poter uscire dalla propria abitazione con la propria auto. Dalla foto non si capisce bene, ma un auto dal mio garage non può più uscire dal terreno, perché si trova muri a destra e di dietro. Nemmeno in retromarcia perché l'ingresso, dalla suddetta foto non si vede ma ha un dislivello di circa 2.50mt. È possibile che non ho nessun modo di tutelarmi? È possibile che sia impossibilitato ad entrare e uscire liberamente da casa mia? Da premettere che la strada comunale non presenta possibilità di parcheggio, quindi devo usare per forza il mio box auto. Mi devono lasciare dello spazio per fare ciò o non posso farci nulla perché è così scritto sul testamento?! O se dovrei far dei lavori non può entrare nessun mezzo perché poi non può più uscire. Posso chiedere che si rientrino un po dal confine o sono costretto a subire?
Buongiorno Sig. Salafia.
La sua situazione mi è adesso molto chiara. Posso dirle questo:
1) Il frazionamento è illegittimo e può essere annullato. Con il suo annullamento ottiene il diritto di far annullare anche tutti gli atti conseguenti, come la compravendita di uno dei lotti risultanti. Per farlo però
è opportuno agire entro due anni dalla compravendita.
2) Tutta la procedura di "inseguinento" della giustizia per lei, ha purtroppo costi che lei dovrà anticipare. Purtroppo è così. Dovrà sia rivolgersi ad un tecnico come il sottoscritto (con anche spiccate competenze legali), sia ad un avvocato.
Quindi, in sintesi: se il danno che lei ha subito, giustifica da parte sua l'impiego di risorse per avere giustizia e se non sono ancora trascorsi due anni da eventuale compravendita di uno dei lotti, allora non le rimane altra scelta, è opportuno che lei proceda per vie legali.
Se ritiene, mi chiami al cellulare e le darò maggiori informazioni.
Buongiorno signor Serra, la ringrazio ancora per la sua disponibilità e i suoi chiarimenti. Avrei un altro dubbio che riguarda questa mia situazione. Tutto è nato perché io ho bloccato dei lavori murarie di confine sapendo che non c'era ancora un frazionamento e anche perché costruendo impedivano me la possibilità di far manovra con l'auto per entrare e uscire dalla mia proprietà. Manovra che è stata sempre fatta per 30 anni di tempo, in pratica invado il confine altrui per poter girare l'auto e uscire dalla proprietà. Cosa che non potrei più fare costruendo muretti di confine. Quindi hanno provveduto a far questo frazionamento illegittimo per poter continuare i lavori. La mia domanda è oltre a far decadere il frazionamento essendo illegittimo, posso chiedere di continuare a usufruire di sconfinare semplicemente per far manovra? O anche se io ho problemi di entrare e uscire dalla mia proprietà non posso farci nulla. Essendo che sono 30 anni che lo faccio
Questa sarebbe la situazione se creassero i muretti di confine...la mia abitazione è quella dove vede il garage. Per poter uscire vado indietro con l'auto è sconfino un Po per potermi immettere nella carreggiata per uscire.
Buonasera sig. Selafia,
se lei non è menzionato nel frazionamento, possono essere solo due i casi, ovviamente: che sia giusto così, o no, che invece vi sia un vizio di forma, volontario o meno.
Se fosse giusto che lei non venga menzionato, lo sarebbe esclusivamente perché lei non ha diritti di proprietà sul bene. Men che meno, di possesso. Quindi a questo punto la domanda che le devo rivolgere necessariamente è: lei è in possesso di un documento che descriva il bene in oggetto e che indichi tra i proprietari di questo bene anche lei stesso? Con questo non intendo certo metter in discussione la sua parola, ci mancherebbe, ma voglio porre l'accento sull'aspetto formale della faccenda: l'atto di provenienza. Lei ha atto scritto che descriva il bene e dica che è per una parte suo?
Se invece fosse stato compiuto un errore a monte, tutto quello che ne segue è annullabile. In termini pratici vuol dire che lei dovrà comunque andare da un avvocato a chiedere di compiere i passi necessari a tutelare i suoi interessi.
In sintesi: se non la hanno convocata per nulla, e lei ritiene fosse dovuto, controlli prima di tutto i documenti in suo possesso.
Aggiungo che purtroppo, nel caso dei terreni in agro, molto spesso questi sono al giorno d'oggi ancora intestati a persone defunte da oltre un secolo, perché raramente vengono aggiornati i registri. Quindi se lei non trova un documento privato (testamento, donazione, scrittura privata, altro) che le riconosca per quel terreno una quota di proprietà , non è scontato che la trovi poi documentata in atti pubblici, ossia negli archivi catastali o della conservatoria.
Buona sera signor Serra. La ringrazio nuovamente per le sue risposte molto esaurienti...si c'è un testamento pubblico dove ci sono scritte le varie quote dei tre aventi diritto più la quota di una corte comune.
È stata fatta la successione e tutto, mancava soltanto di fare il frazionamento e in seguito gli atti...adesso il frazionamento come le ho detto prima è stato fatto da un solo proprietario e ha firmato pure per un secondo proprietario, invece io personalmente non sono stato avvisato ed non ho firmato nulla
Buongiorno sig. Salafia,
da quanto ha espresso, ho inteso che i primo fratello abbia compiuto il frazionamento attestando che lei fosse irreperibile.
I frazionamenti possono essere compiuti in due modi distinti:
1) o disposti direttamente da uno degli aventi titolo (suo fratello), dando incarico direttamente ad un tecnico, che poi esegue le pratiche catastali ed in seguito la registrazione nei pubblici registri. In questo caso però mancherebbe la sua firma, per cui chi dispone il frazionamento si prende qualche responsabilità, per le dichiarazioni che è obbligato a rilasciare in forma scritta.
2) tramite tribunale, in cui uno degli aventi causa (suo fratello), tramite avvocato si rivolge al giudice, affinché disponga stessa frazionamento, per motivi da documentare, ad esempio la necessità di farlo ed il fatto che non si possa fare in altro modo, perché uno dei proprietari (per esempio: lei) risulta irreperibile.
In entrambi i casi, la procedura è corretta formalmente se lei è stato "cercato", ossia se le è stata inviata o raccomandata cartacea alla sua residenza (quella leggibile su carta di identità, per capirci), o se le è stata inviata una mail ad un suo indirizzo PEC (se posseduto).
Se le hanno inviato raccomandata e lei non la ha né ricevuta, o avendola ricevuta, non la ha accettata o ritirata, decorsi 30 giorni dalla data di tentativo di consegna al suo indirizzo di residenza, lei per la legge era comunque avvisato e se non è poi intervenuto nel frazionamento, ha perso il diritto di parola.
Questo come inquadramento legale. Pur non essendo un avvocato, mi è capitato molte volte di riscontrare simili dinamiche in procedimenti legati alla mia attività di consulente del tribunale di Cagliari.
Se vuole capire quanto spazio di manovra le sia rimasto, deve purtroppo rivolgersi ad un legale.
La prima cosa da fare, che può anche fare da solo, è fare una visura storica del terreno di cui si parla ed andare a leggere nelle modifiche recenti quale sia l'atto a monte (è scritto nella parte a destra). O fa la visura e la porta ad un avvocato.
Buongiorno signor Serra, grazie per la risposta.
Ho fatto la visita catastale è risulta redatto il frazionamento del terreno. Io personalmente non sono stato mai cercato e niente. Sono stato al catasto e risulta la firma di mia sorella ed essa stessa ha firmato per mio fratello avendo una procura generale. Io non sono nemmeno menzionato nel frazionamento. Come è possibile?
Buongiorno .
Tutti gli eredi dovranno firmare il frazionamento, poi con atto successivo il notaio assegnerà le varie quote . In ogni caso tutti dovranno firmare per cui nessuno potrà fare nulla di nascosto . Successivamente il frazionamento si dovrà depositare in comune
Non è vero che tutti gli intestatari sono obbligati a firmare il frazionamento!!! Ad esempio se uno di questi non può sottoscriverlo perché risulta irreperibile, non si può più frazionare?! Sarebbe bene che tutti firmassero l'Atto di Aggiornamento, ma per la legge basta anche uno solo, accompagnato da lettera d'incarico. Mi chiedo, avete redatto un Tipo Frazionamento o un Tipo Mappale, avete e/o sapete usare Pregeo??? Vi consiglio prima di dare una informazione tecnica di studiare bene la materia!!! Accetto osservazioni solo se vengono citate Leggi, Circolari, ecc. che smentiscono quanto sostenuto.
Si, si può presentare un frazionamento senza la firma di tutti i contitolari di diritti reali allegando specifica lettera di incarico. Il proprietario, curatore, usufruttuario, ecc. che sottoscrive il Frazionamento dichiara di essere/non essere stato autorizzato al conferimento del mandato da tutti i soggetti titolari di diritti reali. Nell'ipotesi negativa specificherà le motivazioni, ad esempio, l'irreperibilità, morte presunta, ecc. (vedi allegato). Perciò, non è "obbligatorio" che tutti i titolari di diritti reali sottoscrivano il Frazionamento. Per verificare se è stato presentato un Frazionamento, basta richiedere una visura al Catasto Terreni della particella in oggetto, se risulterà soppressa sta a dimostrare l'avvenuto Frazionamento.
Grazie per la risposta...uno dei fratelli ha comunque fatto il frazionamento firmando per sé e per il fratello all'estero avendo una procura generale, ma non è stato avvisato i 3 proprietario del terreno e non ha firmato nessun consenso...cosa si può fare?
In ogni caso vanno rispettate le volontà del De Cuius, come da testamento; il problema è giuridico, ma a mio parere (non visionando i documenti cartacei)uno degli eredi può dare l'esecuzione testamentaria.
Salve. Molti colleghi hanno espresso pareri corretti. Tuttavia partire anzitutto da un esame attendo dei dati: testamento; situazione catastale attuale (mappe, intestazioni, ecc.); situazione dello stato dei luoghi (sopralluogo ed eventuali rilievi strumentali). Esaminando il tutto si può capire se qualcuno ha effettuato un frazionamento non autorizzato oppure se tale frazionamento era "prescritto" dal testamento come modalità di esecuzione delle volontà testamentarie, ecc. In poche parole prima di esprimere pareri bisogna esaminare attentamente tutta la documentazione e lo stato dei luoghi. Cordialità.
Se il terreno è indiviso a tutti i proprietari non è possibile che uno solo lo frazioni senza l'autorizzazione degli altri.
Il risultato comunque sarà lo stesso: tre lotti di proprietà comune a tutti i proprietari.
Concettualmente quel frazionamento è da anullare.
Grazie per la risposta...uno dei fratelli ha comunque fatto il frazionamento firmando per sé e per il fratello all'estero avendo una procura generale, ma non è stato avvisato i 3 proprietario del terreno e non ha firmato nessun consenso...cosa si può fare?
Buongiorno .
Bisogna che tutto gli eredi firmino il frazionamento e poi con un atto il notaio assegna le varie particelle . In ogni caso tutti devono firmare e quindi nessuno può fare niente di nascosto . Oltre a ciò il frazionamento si dovrà depositare al comune
Salve grazie per la risposta...ma hanno comunque fatto il frazionamento firmando soltanto due proprietari il terzo non è stato nemmeno avvertito
Da quanto scritto al catasto terreni risulta ancora un'unica proprietà dove ci sono diversi intestatari. Deve rivolgersi a un tecnico che deve effettuare la pratica al catasto di frazionamento. A quel punto per ogni frazione risulterete tutti intestatari. Un notaio provvederà a fare il passaggio a ognuno della zona che gli spetta. Per fare tutto questo bisogna che tutti siate d'accordo e lo facciate insieme.
Grazie per la risposta...uno dei fratelli ha comunque fatto il frazionamento firmando per sé e per il fratello all'estero avendo una procura generale, ma non è stato avvisato i 3 proprietario del terreno e non ha firmato nessun consenso...cosa si può fare?
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