Buongiorno, vorrei chiarire un dubbio
Se dovessi vendere un locale commerciale/appartamento, il prezzo al mq dovrei moltiplicarlo per la superficie catastale, che risulta sempre maggiore rispetto alla consistenza, o per la consistenza? A quanto ho capito la superficie catastale è maggiore perchè sarebbero i mq compresi lo spessore dei muri e le aree “coperte” (nei locali commerciali per esempio bagni, magazzini), mi sbaglio?
Dubbio consistenza e superficie catastale
Buongiorno, vorrei chiarire un dubbio
Se dovessi vendere un locale commerciale/appartamento, il prezzo al mq dovrei moltiplicarlo per la superficie catastale, che risulta sempre maggiore rispetto alla consistenza, o per la consistenza? A quanto ho capito la superficie catastale è maggiore perchè sarebbero i mq compresi lo spessore dei muri e le aree “coperte” (nei locali commerciali per esempio bagni, magazzini), mi sbaglio?
4 Risposte
Per immobili di quel valore, il mercato è molto ristretto e pertanto sarà difficile trovare beni analoghi in zona, in modo da avere una comparazione di valore di mercato tra beni analoghi, per alcuni dei quali sia noto il valore di compravendita.
In sintesi: sarà molto difficile fare una stima del valore di marcato. In caso sia necessario farlo, il tecnico incaricato dovrà valutare diversi metodi e tra questi scegliere in base alla sua esperienza, per trovare il più probabile valore di mercato.
La risposta alla sua domanda non è quindi possibile darla in poche battute, ma anche viste le somme in gioco, merita una attenta valutazione.
Grazie Ingegnere, ha perfettamente ragione, infatti non pretendevo una stima via messaggio poichè so perfettamente che sarebbe impossibile, gentilissimo e disponibile
Molti cordiali saluti
Buongiorno,
si in termini di mq per descrivere la consistenza di un immobile, possiamo avere:
- mq lordi catastali, ossia come ha descritto lei: comprendono anche lo spessore dei tramezzi interni e dei muri esterni, fino a 50 cm di spessore per questi ultimi.
- mq superficie calpestabile, ossia i metri quadrati reali di superficie
- mq commerciali, ossia i mq realmente calpestabili, cui vanno sommate altre superfici quali verande, giardini, soffitte, cantine ecc, ciascuno moltiplicato con uno specifico coefficiente di conversione in superficie commerciale.
Ma questi ragionamenti sono da adottare solo in caso di perizia sul valore, redatta in modo tecnico scrupoloso. In caso di compravendita, il prezzo di mercato è in genere un prezzo medio a corpo, che varia da zona a zona della città, per tipologia di immobile: villa, villetta, monolocale, bilocale ecc. Questi prezzi medi tengono conto della consistenza in mq, ma possono tranquillamente allontanarsi da quei valori, in base allo stato d'uso, ad elementi di pregio, ai volumi di scambio di mercato.
Grazie della risposta, vorrei fare un esempio pratico che mi riguarda personalmente: mettiamo caso nella mia zona ci sia come prezzo medio al mq €2500 per i locali commerciali ed €2000 per le abitazioni classificate come A/2, ora; una abitazione è di 8,5 vani, 219mq di superficie catastale e 204mq totale escluse le aree scoperte (no terrazze solo balconi) i locali commerciali a piano terra di consistenza 64mq e di superficie catastale 79mq uno, e 35mq di consistenza e 43mq di superficie catastale l’altro; se faccio 219x2000 + 79x2500 + 43x2500 = 743.000€
Se invece moltiplicassi per la consistenza, che è quella che si trova di solito nelle visure/risultanze catastali verrebbe: 204x2000 + 64x2500 + 35x2500 = 655.000€
Quasi 100.000€ di differenza, sono una bella cifra
La domanda è, quale dei due calcoli è più reale? Capisco che senza visionare l’immobile è difficile da definire, ma in linea di massima, avendo quelle misure
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