Ho acquistato un rustico (pilastri e solai) accatastato in F3, e proveniente da condono edilizio legge 724/94.
Il venditore, dopo aver effettuato all'epoca i dovuti pagamenti, non aveva completato la documentazione, per cui me ne sono occupato io da nuovo proprietario. Il comune mi ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria per il completamento.
Dopo aver dato l'inizio lavori, ci siamo resi conto che la spesa economica per restaurare il rustico era importante, ed aveva più senso ricostrurilo ex novo. Abbiamo chiesto al comune, e, a parole, ci ha detto che non è possibile perchè l'immobile è in F3.
Mi chiedo...quindi se completo il rustico in modo che non risulti più in F3, allora posso effettuare ristrutturazione con demolizione e ricostruzione? è ovviamente un paradosso! E se mentre è in F3 la casa dovesse crollare o prendere fuoco, non posso più ricostruirla?!
Vi è mai capitato un caso del genere? Sapete se c'è una qualche legge o sentenza utile al caso?
Grazie
È possibile demolire e ricostruire un immobile condonato in F3?
Ho acquistato un rustico (pilastri e solai) accatastato in F3, e proveniente da condono edilizio legge 724/94.
Il venditore, dopo aver effettuato all'epoca i dovuti pagamenti, non aveva completato la documentazione, per cui me ne sono occupato io da nuovo proprietario. Il comune mi ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria per il completamento.
Dopo aver dato l'inizio lavori, ci siamo resi conto che la spesa economica per restaurare il rustico era importante, ed aveva più senso ricostrurilo ex novo. Abbiamo chiesto al comune, e, a parole, ci ha detto che non è possibile perchè l'immobile è in F3.
Mi chiedo...quindi se completo il rustico in modo che non risulti più in F3, allora posso effettuare ristrutturazione con demolizione e ricostruzione? è ovviamente un paradosso! E se mentre è in F3 la casa dovesse crollare o prendere fuoco, non posso più ricostruirla?!
Vi è mai capitato un caso del genere? Sapete se c'è una qualche legge o sentenza utile al caso?
Grazie
12 Risposte
Buongiorno, mi inserisco in questo post in quanto mi trovo in una situazione molto simile.
Credo che con il decreto semplificazioni le cose siano cambiate, in quanto la demolizione e ricostruzione (anche con aumenti volumetrici consentiti per esempio dal piano casa) con cambiamenti di volume, sagoma, area di sedime ora rientrano nella ristrutturazione edilizia.
Allora mi chiedo se la demolizione e ricostruzione (con o senza ampliamento piano casa, lo valutero' in seguito) di un edificio condonato in zona agricola E1, dovra' attenersi agli indici attuali che riguardano le nuove costruzioni o, come credo e spero, a quelli effettivamente condonati, proprio perche' si tratta di ristrutturazione e non di nuova costruzione.
Grazie
Buongiorno, il concetto consolidato è che il volume condonato può esistere in virtù di quel fatto unico, il condono. In caso di demolizione e ricostruzione, va realizzato quanto disciplinato dagli strumenti urbanistici vigenti.
Se l'immobile ha chiuso il ciclo del condono, ovvero è stato accatastato, diventa un immobile come gli altri e gode dello stesso trattamento di quelli presenti in quella zona del prg. Chi le dice il contrario, senza per altro darle specifiche disposizioni di legge, che sarebbero per altro contrastanti con quelle regolanti i condoni stessi, si basa su credenze popolari e qualche libro di edilizia che ha sostenuto ciò. Anche la giurisprudenza ha sancito che non può esserci regime discriminatorio verso edifici condonati e diventati appunto legittimi a tutti gli effetti tramite il condono. Il tar dell'Abruzzo ha definito tali motivazioni suggestive...
Voglio crederle, ma sempre dalla stessa circolare su menzionata leggo:
"In ragione delle considerazioni espresse, per gli interventi di demolizione e ricostruzione inclusi nella
ristrutturazione non può trovare applicazione quella parte della normativa vigente che detta prescrizioni per
quanto riguarda gli indici di edificabilità ed ogni ulteriore parametro di carattere quantitativo (altezze,
distanze, distacchi, inclinate, ecc.) riferibile alle nuove costruzioni.
Ciò in quanto il relativo rispetto potrebbe risultare inconciliabile con la demolizione e ricostruzione intesa
come operazione da effettuarsi con la sola osservanza della sagoma e della volumetria preesistenti (ed in
tale prospettiva, qualora non venga utilizzata per intero la sagoma e la volumetria esistenti, l'intervento non
può essere incluso nella categoria della ristrutturazione edilizia).
Va però soggiunto che la demolizione e ricostruzione, rientrando per espressa declaratoria legislativa nella
ristrutturazione edilizia, dovrà rispettare le prescrizioni ed i limiti dello strumento urbanistico vigente per
quanto compatibili con la natura dell'intervento e quindi non in contrasto con la possibilità, esplicitamente
prevista dal legislatore, di poter operare la ricostruzione attenendosi al solo rispetto di sagoma e volume."
Non è il mio mestiere, ma sembra che gli indici di fabbricabilità previsti per le nuove costruzioni non possono essere adottati nel caso di ristrutturazioni edilizie con demolizione e ricostruzione, in quanto possono andare in contrasto al mantenimento di volume e sagoma (e, per quelle condonate, come da punto 4.3, anche destinazione d'uso e superficie).
Oppure ho capito male?
Buongiorno,
quello che lei cita è corretto e la sua interpretazione è corretta.
Però, leggendo la circolare citata, alla fine del documento così recita: "(...) Quanto sopra vale sia per gli abusi sparsi che per i nuclei edilizi abusivi.
Diversamente, qualora le opere condonate siano incluse in varianti agli strumenti urbanistici generali
finalizzati al recupero urbanistico degli insediamenti abusivi, ai sensi dell'art. 29 della legge n. 47/1985, o
comunque siano state oggetto di nuova pianificazione successivamente all'entrata in vigore della legge n.
724/1992, i riferimenti normativi sono quelli contenuti nei piani appositamente predisposti. (...)
Quindi, nella circolare del 2003 leggiamo che laddove vi siano strumenti urbanistici entrati in vigore dopo l'entrata in vigore della legge n.
724/1992, sulle aree su cui è disciplinato dal nuovo strumento urbanistico, prevalgono le disposizioni di quest'ultimo. Oggigiorno, nel 2020, ossia 17 anni dopo la circolare che lei cita, è orientamento consolidato che i volumi abusivamente realizzati, seppur concluso il procedimento di condono e rilasciata la concessione in sanatoria, se soggetti ad intervento di demolizione e ricostruzione, possono realizzare la volumetria prevista nello strumento urbanistico vigente.
Nei comuni in cui non vi sia strumento urbanistico entrato in vigore dopo l'entrata in vigore della legge n.
724/1992, potrà invece pretendere di ricostruire il volume condonato.
A mio umile avviso.
Ma scusi, potrebbe indicarmi di quale "orientamento consolidato in giurisprudenza" stiamo parando?
Gli unici riferimenti normativi che ho trovato io sono:
- sentenza della Corte Costituzione n. 238/2000:
"... per questi motivi la corte costituzionale dichiara l’illegittimità costituzionale dell’art. 8, settimo comma, della legge della Regione Umbria etc.etc., nella parte in cui esclude i fabbricati oggetto di condono edilizio dalla ammissibilità di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di ristrutturazione che non comportino aumento di volumetria o di superficie o modifiche di sagoma o delle destinazioni d’uso."
- "Circolare 7 agosto 2003, n. 4174 Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301. Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell'intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia", nel punto 4.3:
"4.3. Con riferimento alle costruzioni oggetto di sanatoria. Per quanto attiene alle modalità di attuazione degli interventi di demolizione e ricostruzione alle costruzioni oggetto di rilascio di concessione in sanatoria (in forma espressa o a seguito di formazione del silenzio assenso), occorre premettere che, ai sensi delle leggi 28 febbraio 1985, n. 47, e 23 dicembre 1994, n. 724, la procedura di sanatoria comporta l'equiparazione delle costruzioni abusive a quelle legittime, con conseguente inapplicabilità delle sanzioni amministrative, estinzione del reato e libera commerciabilità. Ciò stante, i parametri da rispettare, in caso di demolizione e ricostruzione, sono quelli che definiscono l'oggetto stesso del condono e si identificano con gli elementi che hanno costituito riferimento per il computo dell'oblazione: quindi, oltre a volumetria e sagoma, anche destinazione d'uso e superficie, quest'ultima calcolata secondo le modalità indicate dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 10 maggio 1977, n. 801 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 31 maggio 1977). "
Da queste leggi non si evince una discriminazione degli immobili condonati per cubatura aggiuntiva rispetto ad altri immobili condonati... si parla di condono secondo le leggi 47/1985 e 724/94, ed il mio immobile è stato condonato con al 724/94.
Potreste indicarmi qualche sentenza o legge o quant'altro che dia ragione al comune? Almeno me ne faccio una ragione, perchè così a me pare solo un abuso d'ufficio!
Quanto da lei riportato è coerente con quanto già affermato, ossia:
- gli immobili con concessione in sanatoria sono equiparati del tutto a qualunque altro immobile. Sono pertanto ammessi tutti i tipi di intervento edilizio.
- con demolizione e ricostruzione, gli indici da utilizzare per la ricostruzione sono quelli di zona, come tutti gli altri edifici.
Quindi, se lei demolisce e ricostruisce, perde la volumetria condonata.
Se non la vuole perdere, può fare tutti gli altri tipi di interventi, dalla manutenzione ordinaria, fino alla ristrutturazione.
Salve,
ho riparlato con il dirigente dell'ufficio edilizia comunale.
Lui sostiene che demolendo e ricostruendo perderei la cubatura condonata, ma non perchè devo completare l'iter al fine di renderlo valido, bensì perchè il terreno su cui è edificato è di categoria E1, quindi agricolo!
Secondo lui se lo dovessi demolire, sia adesso che dopo averlo ultimato e accatastato non in F, mi dovrei comunque rifare agli indici di quel terreno agricolo e alla distanze di legge.
A me sembra completa follia, una direzione completamente opposta a quando deciso dalla corte costituzionale!
Demolendo e ricostruendo perde la eventuale cubatura condonata, si, certo.
Se il condono era su cubatura aggiuntiva, non può demolire, senza rinunciare a quella cubatura.
Quanto riferitole dal dirigente del servizio edilizia privata è assolutamente certo, orientamento consolidato in giurisprudenza. Mi dispiace. Non è neanche un aspetto di poco conto o di rara applicazione. Avrebbe dovuto saperlo bene il tecnico che l'ha seguita per la definizione del progetto poi approvato con la concessione in sanatoria.
Salve grazie per la risposta.
Cosa intende per riaprire istruttoria condono? E cosa si potrebbe fare in tal caso?
Non mi è ben chiaro se la demolizione e ricostruzione possa essere effettuata nel caso di un immobile ancora non ultimato (senza agibilità), che in catasto risulti ovviamente ancora in categoria F3.
Buongiorno,
la concessione in sanatoria è l'atto conclusivo dell'intero procedimento di condono, quindi, è molto difficile che l'istruttoria sia riaperta.
L'unico modo che vedo per poterla riaprire, è far decadere la validità della concessione in sanatoria.
Il fatto di riaprire l'istruttoria serve per poter chiudere il condono con approvazione di un diverso progetto.
In ogni caso, l'intero percorso va definito con il dirigente del servizio cui fa capo l'ufficio condono. Quindi deve verificare il percorso a lei utile, dapprima privatamente con il suo consulente e poi, definita la linea utile ai suoi obiettivi, portarla avanti concordando i passaggi con il dirigente del servizio.
Buongiorno,
dovete prima di tutto riaprire istruttoria condono edilizio e chiedere che venga diversamente conclusa, ossia chiudere condono nello stato in cui si trova.
Chiuso il condono, potete agire.
Se non fosse possibile riaprire istruttoria condono, non vedo altra strada che lasciar scadere i 3 anni di validità e poi puntare a riaprire istruttoria condono.
In tutti gli altri casi, siete bloccati, a mio avviso. O completate come avevate progettato.
Contatta all'istante persone nella tua zona alla ricerca di professionisti esperti negli ambiti della costruzione, ristrutturazione, installazioni, traslochi, architetti ecc..
