Salve, devo vendere un locale commerciale il compratore ha un immobile adibito a ristorante confinante con il mio quindi il suo interesse è realizzare un apertura per unificare i due immobili, tuttavia lui vorrebbe il possesso dopo il compromesso da qui le mie titubanze, cosa potrebbe succedere? Per realizzare l'apertura ci vuole la concessione edilizia e un progetto che devo firmare io in qualità di proprietario poi si deve fare l'aggiornamento della planimetria catastale poi magari l'atto di vendita viene rimandato per difficoltà impreviste del compratore, questo è quello che mi è stato prospettato, cosa dovrei fare?
Qual è il processo per unificare due immobili?
Salve, devo vendere un locale commerciale il compratore ha un immobile adibito a ristorante confinante con il mio quindi il suo interesse è realizzare un apertura per unificare i due immobili, tuttavia lui vorrebbe il possesso dopo il compromesso da qui le mie titubanze, cosa potrebbe succedere? Per realizzare l'apertura ci vuole la concessione edilizia e un progetto che devo firmare io in qualità di proprietario poi si deve fare l'aggiornamento della planimetria catastale poi magari l'atto di vendita viene rimandato per difficoltà impreviste del compratore, questo è quello che mi è stato prospettato, cosa dovrei fare?
8 Risposte
Buongiorno,
se lei lo da in locazione, ed il locatario apre la porta, quello è comunque un abuso edilizio perché non fattibile attualmente, perché gli immobili posti in collegamento non sono della stessa persona, in parole povere.
In sintesi: se vogliono aprire la porta prima dell'atto, è sempre un abuso edilizio, ed in caso di problemi, lei ne risponde sempre e comunque.
Poi, se aprono la porta e non arriva nessun controllo, potrebbe anche andar bene, nel senso che non arriva nessuna sanzione. Però in caso di controllo e verbale, quello che magari guadagna adesso con affitto ed apertura di porta, lo deve versare ad altri consulenti in ambito giudiziario. Io ritengo non ne valga mai la pena, capisco sia difficile da spiegare a chi deve lavorare con il locale e magari ha molta richiesta, soprattutto in dicembre.
Comunque abbiamo risolto il compratore ha accettato che il possesso del locale avverrà dopo l'atto, quindi faremo la normale procedura di vendita, compromesso caparra, e possesso dopo l'atto, grazie della consulenza.
Ok era quello che in ogni caso avevo in mente
Una SCIA è una tipologia di procedimento autorizzativo, e può essere utilizzato per tante diverse finalità, tra le quali, la fusione urbanistica. Quindi, per rispondere alla sua domanda: una SCIA non implica assolutamente sempre una fusione urbanistica, perché si può usare per tanti fini diversi. Però se ha necessità di fare una fusione urbanistica, la SCIA va fatta.
Buongiorno signor Giuseppe,
a mio avviso l'acquirente avrà la disponibilità del locale, solo dopo l'acquisto. Infatti nello scenario che lei ha prospettato vi sono due considerazioni importanti da fare:
1) L'apertura di una porta tra due immobili confinanti configura una "fusione urbanistica", la quale è possibile solo se i due immobili sono intestati alla stessa persona, cioè sono di proprietà della stessa persona. Nel vostro caso non è così, quindi o quella porta non la aprite, o aprirla configura un abuso edilizio, che ha sanzione penale. Questo perché aprire la porta implica una pratica edilizia di SCIA o altro titolo superiore a seconda dei profili afferenti la statica dell'edificio, eventuali aspetti riguardanti la conformità urbanistica di ciascuno dei due immobili, aspetti che riguardano la salubrità degli ambienti, ed altri ancora, come norme di settore per l'uso specifico.
2) In caso il promissario acquirente prendesse possesso dei locali e poi non onorasse il compromesso, a seconda della modalità di stipula del compromesso, potrebbe avere grosse difficoltà a rientrare in possesso del suo locale. Se infatti l'attività nel locale affianco venisse svolta da una società di capitali che non fosse anche la proprietaria delle mura, e questa società non avesse beni ed un capitale sociale minimo, allora oltre a dover ricorrere alla giustizia ordinaria per riavere il possesso, perderebbe molto tempo, durante il quale l'acquirente potrebbe usare il locale e averne vantaggio. In caso di vittori anche di spese e danni, potrebbe avere grosse difficoltà ad incassare il dovuto, se la società che gestisce l'attività avesse appunto le caratteristiche sopra ipotizzate.
In sintesi: no. Consegni le chiavi solo dopo aver compiuto la compravendita, sia perché prima non è possibile fare la fusione, sia perché se qualcosa andasse diversamente dal programma, per lei sarebbe una strada tutta in salita.
Salve Ing. Ma avviare una pratica edilizia di SCIA implica lo stesso una fusione urbanistica?
Concordo con quanto scritto dall'ingegnere è la soluzione più corretta di agire.
Escludendo al 100% il possesso dopo il compromesso, se invece ci mettiamo d'accordo e io il locale glielo do in locazione fermo restando che lui deve sempre realizzare l'apertura che rischi ci sono da parte mia? Visto che ci sarebbe sempre la pratica edilizia di SCIA da presentare e firmare?
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