Salve, sto trattando l'acquisto di un'unità al piano terra di un condominio attualmente accatastata come ufficio con l'accordo che il rogito si farà quando c'è il cambio di destinazione d'uso in abitazione, il problema è che misurando l'altezza delle varie stanze è di circa 267-268cm e non 270, questi 2 cm mancati possono creare problemi? Inoltre demolendo il pavimento è possibile assottigliare un po' il sottofondo senza che si creino problemi alla stabilità del pavimento visto che sotto al pavimento ci sono i garages interrati del condominio?
Posso avere problemi con le altezze dei locali?
Salve, sto trattando l'acquisto di un'unità al piano terra di un condominio attualmente accatastata come ufficio con l'accordo che il rogito si farà quando c'è il cambio di destinazione d'uso in abitazione, il problema è che misurando l'altezza delle varie stanze è di circa 267-268cm e non 270, questi 2 cm mancati possono creare problemi? Inoltre demolendo il pavimento è possibile assottigliare un po' il sottofondo senza che si creino problemi alla stabilità del pavimento visto che sotto al pavimento ci sono i garages interrati del condominio?
6 Risposte
Ciao
chiarisco che il Codice dell'Urbanistica stabilisce e sancisce che per tutte le le misure in edilizia e cioè: altezze, distacchi. cubature e superfici vige una tolleranza Max del 2% in funzione che i manufatti intesi in senso largo della parola non riescono ad essere precisi al mm., pertanto se si rientra in tale percentuale si puo' stare tranquilli, ed aggiungo in merito al risparmio energetico L.g. 10/91 e s.m.i. si possono eseguire controsoffitti coibentati riducendo l'altezza interna degli ambienti residenziali fino ad H=2,60 senza perdere l'agibilità dell'immobile e per bagni e disimpegni H=2,40 per eventuali condotte e/o macchine per il riscaldamento canalizzato o refrigerazione.
Rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti e/o assistenze Tecniche Professionali colgo occasione per porgere Cordiali saluti. Geom. Mauro Scaramuzza
Buongiorno signor Filippo,
voglio dirle subito questo: si fermi.
Non vada avanti con quell'acquisto, infatti per come lo descrive lei, sta andando incontro a grossi futuri problemi.
Infatti, presumo lei non sia a conoscenza di alcuni aspetti. Li espongo in modo sintetico, sperando di riuscire ad essere meno tecnico possibile.
1) Il punto fondamentale non è il solo cambio di destinazione d'uso. Assolutamente no. Infatti se lei pensa di trovare prova di questo solo nella visura catastale, è in errore. Il punto fondamentale è l'agibilità. Ossia, chi vende deve fare prima la pratica al comune per il cambio di destinazione d'uso a residenziale, poi fare variazione catastale, e poi ottenere agibilità. A lei deve essere consegnato, sia tutta la pratica di questa trasformazione come sopra citata, sia, soprattutto, il certificato di agibilità.
- ho esposto le cose in questo modo perché ho visto molti atti di compravendita in cui per distrazione del notaio, la destinazione d'uso dell'immobile era desunta dai dati catastali. Questi non fanno testo. Potrebbero essere stati cambiati senza che vi fosse a monte la pratica in comune, che è SEMPRE dovuta. Detto da un altro punto di vista, il cambio di destinazione d'uso in catasto ai fini di una compravendita, è pratica frequente. Se questo cambio non fosse fondato su una precedente pratica al comune, allora sarebbe a tutti gli effetti un ABUSO EDILIZIO. E questo implica che non possa essere compravenduto.
Se lei acquista con questo vizio di forma, una volta registrato l'atto e pagato l'immobile, rischia di ritrovarsi fra le mani un immobile abusivo, il cui valore commerciale va di conseguenza a picco, viene abbattuto.
Quindi, in sintesi:
- si fermi.
- chieda di avere consegnata copia con riferimenti pratica circa autorizzazione al cambio di destinazione d'uso in comune.
- chieda copia di agibilità, successiva al cambio di destinazione d'uso.
- chieda copia visura catastale e planimetrica associate.
Solo dopo aver in mano questi documenti, valuti eventuale acquisto.
Spero che questo problema in sede di rogito lo abbia evidenziato, così almeno sarà tutelato per eventuali problemi che possano nascere. Tutto dipende dal tecnico che le farà la pratica. Sappiamo che la burocrazia a volte può essere molto pignola.
Il rogito non l'ho fatto e ancora nemmeno il preliminare, sto aspettando la risposta della proprietaria alla mia offerta, comunque il tecnico lo si può scegliere o è il comune che invia un suo incaricato?
Probabilmente no, dipende tanto dal tecnico che verrà ad eseguire la perizia, una volta eseguita la pratica di destinazione d'uso, burocraticamente sei in regola.
Per quanto riguarda i pavimenti, si può avere la certezza solo dopo una verifica dell'altezza attuale dei sottofondi, che può essere accertata solo qualche demolizione qua e la, nel caso ci fosse dagli 8 cm in su, non vi sono problemi, in quanto il minimo per un buon massetto è cm 6, che ovviamente ha un minimo di tolleranza (da 5/7 cm) in base alla soletta sottostante.
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