Agibilita' in fase d'acquisto obbligatoria o no?

Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento in uno stabile condominiale costruito nel 1954 . L'appartamento e'stato poi ristrutturato dal venditore nel 2017 ( pavimenti, caldaia, porta blindata, impianto elettrico e idrico, pitturazione, infissi interni ed esterni ) ed ha anche provveduto ad aggiornare la conformita' urbanistica e catastale. Fra i diversi documenti il venditore mi ha mostrato l'agibilita' ottenuta dal costruttore nel 1958 relativa ai sei piani dello stabile. La mia domanda e': posso accontentarmi di questo documento oppure e' obbligatorio che mi fornisca anche un certificato di agibilita' della singola unita' abitativa che vorrei acquistare?

Agibilita' in fase d'acquisto obbligatoria o no?

Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento in uno stabile condominiale costruito nel 1954 . L'appartamento e'stato poi ristrutturato dal venditore nel 2017 ( pavimenti, caldaia, porta blindata, impianto elettrico e idrico, pitturazione, infissi interni ed esterni ) ed ha anche provveduto ad aggiornare la conformita' urbanistica e catastale. Fra i diversi documenti il venditore mi ha mostrato l'agibilita' ottenuta dal costruttore nel 1958 relativa ai sei piani dello stabile. La mia domanda e': posso accontentarmi di questo documento oppure e' obbligatorio che mi fornisca anche un certificato di agibilita' della singola unita' abitativa che vorrei acquistare?

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4 Risposte

Geom. Nicola Fabozzi
Geometra Nicola Fabozzi (Firenze, Firenze) Geometra Nicola Fabozzi - 2 mesi fa

Buon pomeriggio,

Allora dopo avere letto la sua domanda, le rispondo che la Normativa attuale in vigore, con riferimento al D.P.R. N° 380/2001 e successive modifiche, fino all'anno 2021, prevede il rilascio della Nuova Abitabilità, con criteri differenti, rispetto agli anni '50, '60, perciò se oggi anno 2022, Lei ha in mano la vecchia Abitabilità, può fare comunque la Compravendita, aggiungendo una Nota sull'Atto notarile, dove si specifica che la nuova Abitabilità sarà richiesta a cura del nuovo Proprietario, ma le dico anche che la mancanza di questo Documento, farà abbassare il prezzo di vendita, perché non si può escludere che il nuovo Proprietario, oltre che a chiederla all'Ente pubblico, debba fare lavori aggiuntivi ai suoi, per averla consegnata.

Per qualsiasi consulenza e progetto di massima, mi può chiamare attraverso il Sito, quando vuole nei prossimi giorni.

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Ing. Antonello Serra
Antonello Serra (Cagliari, Cagliari) Antonello Serra - 2 mesi fa

Buongiorno,

confermo gli ottimi pareri degli altri tecnici. Vanno anche precisati ulteriori aspetti:

- l'agibilità di prima costruzione (in questo caso del 1958) ha un valore altissimo. Infatti la presenza di quel documento implica anche che costruttore ed ente pubblico hanno a suo tempo assolto i relativi compiti riguardo strutture portanti ed impianti. Infatti, se fosse mancante oggi l'agibilità di prima costruzione, per un immobile generico, saremo di fatto in un vicolo cieco per quanto riguarda il collaudo statico delle strutture e questo non sarebbe poi realizzabile successivamente, perché atto unico ed irripetibile. Per le dichiarazioni di conformità degli impianti la via si trova, ma è sempre onerosa.

- nella maggior parte degli interventi, decade l'eventuale agibilità presente. In caso di interventi in condominio e quindi su singolo appartamento, la decadenza dell'agibilità implica il rifacimento della stessa, ma questo è possibile solo se presente l'agibilità di prima costruzione, prima di tutto per il collaudo statico o altro atto assimilato.

Fatte queste premesse, va detto che ormai la maggior parte degli istituti di credito non erogano mutui di acquisto casa, se mancante l'agibilità. Questo perché la mancanza di agibilità è spesso indice di problemi occulti, tra i quali i più nocivi sono proprio la mancanza di collaudo statico, o la presenza di abusi edilizi.

Se il fabbricato fosse stato costruito abusivamente (non è questo il caso), mancando anche il collaudo statico, non potrà mai avere l'agibilità.

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Salvatore Bilotta
Geometra Bilotta S. (Castel Maggiore, Bologna) Geometra Bilotta S. - 2 mesi fa

L'agibilità del 58 ottenuta dal costruttore è cumulativa per l'intero stabile ma valida per ogni unità immobiliare che compongono lo stabile stesso. Sulla stessa, infatti, dovrebbe trovare scritto frasi del tipo "sono agibili/abitabili n° ..... appartamenti al piano primo", "n° ..... negozi al piano terra", "n° .... cantine al piano seminterrato", ecc . ecc.. E' ovvio che nel 58 la visita dell'Ufficiale Sanitario era per l'intero stabile a collaudo e quindi prevedeva un solo documento ma valido per tutto quanto sopra. Di solito era un documento pre-stampato e dove ho messo i puntini, l'Ufficiale Sanitario scriveva il numero delle unità immobiliari urbane ai piani che rilevava e che considerava "finite" ossia agibili/abitabili. I lavori fatti dal venditore (caldaia, infissi, ecc. ecc.) sono di manutenzione straordinaria ma nella maggior parte dei Comuni Italiani non viene richiesto titolo abilitativo (SCIA, CILA, ecc. ecc.) per eseguirli, ovvero, sono "straordinari" ma possono essere eseguiti come se fossero "ordinari" quindi in edilizia libera, ossia senza pratica e quindi senza obbligo dell'aggiornamento di gibilità (che nel suo caso sarebbe "parziale" e relativa solo alla sua u.i.u. avendo lo stabile agibilità pregressa. Le basta sicuramente l'agibilità del 58 ma, giusto per non trovarsi in difetto a latere, chiederei le Dichiarazioni di Conformità degli impianti e della caldaia ristrutturati laddove questi lavori siano stati fatti dopo il 1990 (Legge 46/90) anno in cui è stato istituito l'obbligo da parte dell'installatore di dichiarare conformi alla norma gli impianti eseguiti con relativo deposito in comune. Tali dichiarazioni integrano qualsiasi abitabilità/agibilità laddove esistente. Saluti.

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Geom Taddeo Francesco
Geom. Taddeo Francesco (Torricella Peligna, Chieti) Geom. Taddeo Francesco - 2 mesi fa

Salve buongiorno Sig. Antonino, dalla sua descrizione, per la tipologia di lavori di ristrutturazione svolti (caldaia, impianto elettrico e idrico, infissi, ecc.), al termine dei lavori sarebbe dovuta essere svolta pratica S.C.I.A. Agibilità (per ogni unità/appartamento), con la certificazione e/o dichiarazione di conformità di tutti gli impianti e relativo attestato di prestazione energetica A.P.E. (documenti che dovrebbero fornirvi in copia in sede stipula atto compravendita). Mi scuso se non avendo esaminato la documentazione, non posso essere più preciso. Buona Giornata.

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